|   HOTLINE: 0989 294 636 - 028 3515 3516  |
 
 

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Số: 36/2014/TT-BTNMT
 
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Äá»™c lập - Tá»± do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 30 tháng 06 năm 2014                          
 

THÔNG TƯ

Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh

bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

_______________

 

Căn cứ Luật Äất Ä‘ai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NÄ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 cá»§a Chính phá»§ quy định vá» giá đất;

Căn cứ Nghị định số 21/2013/NÄ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 cá»§a Chính phá»§ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyá»n hạn và cÆ¡ cấu tổ chức cá»§a Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng;

Theo đỠnghị của Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai và Vụ trưởng Vụ Pháp chế,

Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng ban hành Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Chương I

QUY ÄỊNH CHUNG

Äiá»u 1. Phạm vi Ä‘iá»u chỉnh

Thông tư này quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Äiá»u 2. Äối tượng áp dụng

1. CÆ¡ quan thá»±c hiện chức năng quản lý nhà nước vỠđất Ä‘ai; cÆ¡ quan có chức năng xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh, thẩm định bảng giá đất, định giá đất cụ thể.

2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghỠtư vấn xác định giá đất.

3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Chương II

PHƯƠNG PHÃP ÄỊNH GIà ÄẤT

Äiá»u 3. Phương pháp so sánh trá»±c tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin vỠthửa đất cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin cá»§a tối thiểu 03 thá»­a đất có đặc Ä‘iểm tương tá»± vá»›i thá»­a đất cần định giá vá» mục đích sá»­ dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá»­ dụng đất (sau đây gá»i là thá»­a đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tính đến thá»i Ä‘iểm định giá đất. Ná»™i dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sá»­ dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố vá» hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i, tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá»­ dụng đất, thá»i Ä‘iểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.

c) Thông tin vỠgiá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất;

- Giá đất thị trưá»ng trong cÆ¡ sở dữ liệu vỠđất Ä‘ai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trưá»ng do ngưá»i chuyển nhượng hoặc ngưá»i nhận chuyển nhượng quyá»n sá»­ dụng đất cung cấp thông qua phá»ng vấn trá»±c tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thá»a thuận và đã nhận quyá»n sá»­ dụng đất.

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin vá» giá đất ưu tiên lá»±a chá»n các thông tin vá» giá trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trưá»ng trong cÆ¡ sở dữ liệu vỠđất Ä‘ai, các thông tin phát sinh gần nhất vá»›i thá»i Ä‘iểm định giá đất và tại khu vá»±c định giá đất. Trưá»ng hợp tại khu vá»±c định giá không đủ thông tin vá» giá đất thì thu thập thông tin tại khu vá»±c lân cận có Ä‘iá»u kiện tương tá»± vá» Ä‘iá»u kiện tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i vá»›i khu vá»±c có thá»­a đất cần định giá.

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không Ä‘iá»u tra đối vá»›i thá»­a đất sẽ được chuyển mục đích sá»­ dụng đất theo kế hoạch sá»­ dụng đất hàng năm cá»§a cấp huyện đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt và thá»­a đất không đủ Ä‘iá»u kiện chuyển nhượng theo quy định cá»§a pháp luật vỠđất Ä‘ai.

2. Phân tích, so sánh, Ä‘iá»u chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»­a đất so sánh vá»›i thá»­a đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

b) Äiá»u chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»­a đất so sánh vá»›i thá»­a đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»­a đất so sánh vá»›i thá»­a đất cần định giá để Ä‘iá»u chỉnh mức giá cá»§a thá»­a đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tá»· lệ phần trăm (%).

Việc Ä‘iá»u chỉnh mức giá cá»§a thá»­a đất so sánh thá»±c hiện theo nguyên tắc lấy thá»­a đất cần định giá làm chuẩn; thá»±c hiện Ä‘iá»u chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, Ä‘iá»u chỉnh theo tá»· lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố cá»§a thá»­a đất so sánh kém hÆ¡n so vá»›i thá»­a đất cần định giá thì Ä‘iá»u chỉnh tăng (cá»™ng) mức giá cá»§a thá»­a đất so sánh; các yếu tố cá»§a thá»­a đất so sánh tốt hÆ¡n so vá»›i thá»­a đất cần định giá thì Ä‘iá»u chỉnh giảm (trừ) mức giá cá»§a thá»­a đất so sánh.

3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính cá»§a thá»­a đất cần định giá được xác định bằng cách Ä‘iá»u chỉnh giá đất cá»§a từng thá»­a đất so sánh do các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»­a đất so sánh vá»›i thá»­a đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh

=

Giá đất của từng thửa đất so sánh

±

Mức Ä‘iá»u chỉnh vá» giá do các yếu tố khác biệt cá»§a từng thá»­a đất so sánh vá»›i thá»­a đất

Äối vá»›i trưá»ng hợp giá đất thị trưá»ng có biến động trong khoảng thá»i gian từ thá»i Ä‘iểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất cá»§a thá»­a đất so sánh đến thá»i Ä‘iểm xác định giá đất thì phải thá»±c hiện Ä‘iá»u chỉnh mức giá đất cá»§a thá»­a đất so sánh vá» thá»i Ä‘iểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trưá»ng do Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng công bố. Trưá»ng hợp Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trưá»ng cá»§a từng loại đất được tính toán trên cÆ¡ sở các thông tin vá» giá đất phổ biến trên thị trưá»ng đã thu thập được theo thá»i gian hoặc số liệu thống kê cá»§a cÆ¡ quan thống kê (nếu có).

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá cá»§a thá»­a đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số há»c đối vá»›i các mức giá ước tính cá»§a thá»­a đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Äiá»u này; giá đất cá»§a thá»­a đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch vá»›i từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

Ví dụ vỠviệc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

Äiá»u 4. Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thá»±c địa để thu thập thông tin vá» thá»­a đất có tài sản gắn liá»n vá»›i đất (sau đây gá»i là bất động sản) cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin cá»§a tối thiểu 03 bất động sản có đặc Ä‘iểm tương tá»± vá»›i thá»­a đất cần định giá vá» mục đích sá»­ dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá»­ dụng đất (sau đây gá»i là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tính đến thá»i Ä‘iểm định giá đất. Ná»™i dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sá»­ dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố vá» hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i, tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá»­ dụng đất, thá»i Ä‘iểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin vá» tài sản gắn liá»n vá»›i đất.

c) Nguồn thông tin thu thập thá»±c hiện theo quy định tại Äiểm c Khoản 1 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư này.

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trưá»ng, ngưá»i Ä‘iá»u tra thá»±c hiện theo quy định tại Äiểm d Khoản 1 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư này.

2. Xác định giá trị hiện tại cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất cá»§a các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất cá»§a bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất cá»§a bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dá»±ng má»›i tại thá»i Ä‘iểm định giá đất

-

Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dá»±ng má»›i tại thá»i Ä‘iểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dá»±ng má»›i tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liá»n vá»›i đất đó. Giá trị xây dá»±ng má»›i bao gồm các khoản chi phí trá»±c tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho ngưá»i đầu tư xây dá»±ng và các khoản thuế, phí phải ná»™p theo quy định cá»§a pháp luật.

- Giá trị hao mòn cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn vá» mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sá»­ dụng; hao mòn do lạc hậu vá» chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động cá»§a các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dá»±ng má»›i và giá trị hao mòn cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất thá»±c hiện theo quy định cá»§a pháp luật chuyên ngành. Trưá»ng hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn vá» phương pháp tính giá trị xây dá»±ng má»›i và giá trị hao mòn thì việc tính toán thá»±c hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thá»±c tế thu thập được trên thị trưá»ng.

3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị bất động sản so sánh

-

Giá trị hiện tại cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất cá»§a bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất cá»§a bất động sản cần định giá thá»±c hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư này.

Ví dụ vỠviệc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.

Äiá»u 5. Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin vỠthu nhập của thửa đất cần định giá

a) Äối vá»›i đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân má»™t năm cá»§a thá»­a đất cần định giá là số tiá»n bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thá»i Ä‘iểm định giá.

b) Äối vá»›i đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân má»™t năm cá»§a thá»­a đất cần định giá được tính như sau:

- Äối vá»›i đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thá»§y sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân má»™t năm là số tiá»n bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thá»i Ä‘iểm định giá;

- Äối vá»›i đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân má»™t năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai Ä‘oạn, doanh thu má»™t lần.

c) Trưá»ng hợp không xác định được thu nhập cá»§a thá»­a đất cần định giá thì thu thập thông tin vá» thu nhập bình quân cá»§a tối thiểu 03 thá»­a đất tương tá»± vá» mục đích sá»­ dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá»­ dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thá»±c tế thu thập được trên thị trưá»ng.

2. Khảo sát, thu thập thông tin vỠchi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân má»™t năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sá»­ dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dá»±ng gắn liá»n vá»›i đất; chi phí sản xuất.

b) Các khoản chi phí quy định tại Äiểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hành. Trưá»ng hợp không có định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hành thì thu thập thông tin vá» chi phí cá»§a thá»­a đất tương tá»± vá» mục đích sá»­ dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá»­ dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thá»±c tế thu thập được trên thị trưá»ng.

3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm

=

Thu nhập bình quân một năm

-

Chi phí bình quân một năm

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm

Lãi suất tiá»n gá»­i tiết kiệm bình quân má»™t năm

Lãi suất tiá»n gá»­i tiết kiệm bình quân má»™t năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thá»i Ä‘iểm định giá đất cá»§a loại tiá»n gá»­i VNÄ kỳ hạn 12 tháng cá»§a ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiá»n gá»­i tiết kiệm cao nhất (xác định tại thá»i Ä‘iểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối vá»›i đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sá»­ dụng có thá»i hạn thì lãi suất tiá»n gá»­i tiết kiệm bình quân má»™t năm được Ä‘iá»u chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất Ä‘iá»u chỉnh theo thá»i hạn =

r x (1 + r)n

(1+r)n - 1

Trong đó: n là thá»i hạn sá»­ dụng đất còn lại cá»§a thá»­a đất cần định giá (tính theo năm).

Äối vá»›i trưá»ng hợp thá»­a đất cần định giá đã được đầu tư, xây dá»±ng các tài sản gắn liá»n vá»›i đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị cá»§a thá»­a đất và tài sản gắn liá»n vá»›i đất, thá»±c hiện chiết trừ giá trị hiện tại cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất để xác định giá trị cá»§a thá»­a đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại cá»§a tài sản gắn liá»n vá»›i đất thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 2 Äiá»u 4 cá»§a Thông tư này.

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

Diện tích thửa đất cần định giá

Ví dụ vỠviệc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.

Äiá»u 6. Phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập các thông tin vá» thá»­a đất cần định giá; các thông tin vá» quy hoạch sá»­ dụng đất, quy hoạch xây dá»±ng, được phép chuyển mục đích sá»­ dụng đất và các quy định vá» xây dá»±ng đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt để xác định hiệu quả sá»­ dụng đất cao nhất và tốt nhất.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định cá»§a bất động sản được ước tính trên cÆ¡ sở Ä‘iá»u tra khảo sát, thu thập các thông tin vá» giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu cá»§a các dá»± án có đặc Ä‘iểm tương tá»± vá»›i dá»± án dá»± kiến đầu tư xây dá»±ng tại khu vá»±c định giá hoặc khu vá»±c lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động cá»§a giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dá»±ng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã há»™i, xây dá»±ng nhà ở, công trình xây dá»±ng khác theo đúng quy hoạch đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt; xây dá»±ng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Chi phí quản lý dự án;

- Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn;

- Chi phí dá»± phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thá»i gian thá»±c hiện dá»± án;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thưá»ng, há»— trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyá»n phê duyệt.

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cÆ¡ sở các chi phí quy định tại Äiểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hành. Trưá»ng hợp chưa có định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hành thì thu thập thông tin vá» chi phí thá»±c tế phổ biến cá»§a các dá»± án tương tá»± tại khu vá»±c định giá hoặc khu vá»±c lân cận gần nhất có mức sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

4. Trưá»ng hợp dá»± án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiá»u năm, nhiá»u giai Ä‘oạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thá»±c hiện theo từng năm và phải chiết khấu vá» giá trị hiện tại tại thá»i Ä‘iểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển cá»§a bất động sản thá»±c hiện theo công thức sau:

alt

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tá»· lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thá»i Ä‘iểm định giá đất cá»§a loại tiá»n vay VNÄ cá»§a các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thá»±c hiện dá»± án đầu tư phát triển bất động sản).

- n là số năm thực hiện dự án

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Tổng doanh thu phát triển

-

Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá

___________________________

Diện tích thửa đất cần định giá

Ví dụ vỠviệc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này.

Äiá»u 7. Phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất

Trình tá»±, ná»™i dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất thá»±c hiện theo quy định sau đây:

1. Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin vá» giá đất cá»§a tối thiểu 03 thá»­a đất đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tính đến thá»i Ä‘iểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuá»™c khu vá»±c định giá đất.

Trưá»ng hợp tại khu vá»±c định giá đất không đủ thông tin vá» giá đất thì thu thập thông tin tại khu vá»±c lân cận có Ä‘iá»u kiện tương tá»± vá» Ä‘iá»u kiện tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã há»™i vá»›i khu vá»±c định giá đất.

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trưá»ng, ngưá»i Ä‘iá»u tra thá»±c hiện theo quy định tại Äiểm d Khoản 1 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư này.

b) Äối vá»›i trưá»ng hợp thá»­a đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sá»­ dụng đất thì thu thập thông tin vá» thu nhập, chi phí từ việc sá»­ dụng đất cá»§a tối thiểu 03 thá»­a đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuá»™c khu vá»±c định giá đất.

c) Thu thập thông tin vá» Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i tại địa phương.

2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trưá»ng cá»§a từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trưá»ng theo từng vị trí đất đối vá»›i các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Äiểm a và Äiểm b Khoản 1 Äiá»u này.

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trưá»ng cá»§a từng vị trí đất thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 3 Äiá»u 3 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 cá»§a Chính phá»§ quy định vá» giá đất (sau đây gá»i là Nghị định số 44/2014/NÄ-CP). Äối vá»›i trưá»ng hợp giá đất trên thị trưá»ng tập trung vào má»™t khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trưá»ng cá»§a từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số há»c cá»§a các mức giá đất tại vị trí đất đó.

3. Xác định hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất

Hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trưá»ng, Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá

=

Giá đất trong bảng giá đất

x

Hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất

Äiá»u 8. Lá»±a chá»n phương pháp định giá đất

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, Ä‘iá»u kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Äiá»u 5 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP để lá»±a chá»n phương pháp định giá đất phù hợp. Trưá»ng hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Chương III

XÂY Dá»°NG, ÄIỀU CHỈNH BẢNG GIà ÄẤT

Mục 1

XÂY Dá»°NG BẢNG GIà ÄẤT

Äiá»u 9. Ná»™i dung bảng giá đất

1. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Äiá»u 112 cá»§a Luật Äất Ä‘ai; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương (sau đây gá»i là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) trình Há»™i đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành bảng giá đất đối vá»›i các loại đất quy định tại Khoản 1 Äiá»u 11 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP.

Ngoài các bảng giá đất quy định tại Khoản này, đối với địa phương có khu công nghệ cao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá đối với các loại đất trong khu công nghệ cao.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm giá đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn vỠkích thước, hình thể, khả năng sinh lợi và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.

3. Trong kỳ ban hành bảng giá đất mà cấp có thẩm quyá»n Ä‘iá»u chỉnh quy hoạch, kế hoạch sá»­ dụng đất; thay đổi mục đích sá»­ dụng đất và bổ sung các đưá»ng, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành nhưng không thuá»™c trưá»ng hợp quy định tại Khoản 1 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ giá đất trong bảng giá đất hiện hành để quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và báo cáo Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng trong thá»i hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định bổ sung giá đất trong bảng giá đất.

4. Äối vá»›i trưá»ng hợp bảng giá đất đã được ban hành mà quy định giá đất theo vị trí đất, nếu có Ä‘iá»u kiện vá» nhân lá»±c, kinh phí thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng tổ chức thá»±c hiện việc chuyển giá đất theo vị trí đất trong bảng giá đất đến từng thá»­a đất đối vá»›i khu vá»±c có bản đồ địa chính gắn vá»›i xây dá»±ng cÆ¡ sở dữ liệu vá» giá đất.

Äiá»u 10. Lập dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất

1. Lập dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất bao gồm các ná»™i dung sau: loại đất Ä‘iá»u tra, khảo sát; số lượng phiếu Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng; số lượng xã, phưá»ng, thị trấn Ä‘iá»u tra (sau đây gá»i là Ä‘iểm Ä‘iá»u tra); nguồn nhân lá»±c, trang thiết bị, thá»i gian, kế hoạch và dá»± toán kinh phí thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất.

2. Trình tự lập dự án xây dựng bảng giá đất thực hiện như sau:

a) Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất và bảng giá đất hiện hành;

b) Xác định số lượng Ä‘iểm Ä‘iá»u tra: Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải tập trung vào khu vá»±c có biến động vá» giá đất và phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số xã, phưá»ng, thị trấn (sau đây gá»i là cấp xã) cá»§a má»—i huyện, quận, thị xã, thành phố thuá»™c tỉnh (sau đây gá»i là cấp huyện); Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải đại diện cho loại đất Ä‘iá»u tra và được phân bố Ä‘á»u trên địa bàn cấp huyện;

c) Xác định số lượng thá»­a đất cần Ä‘iá»u tra

Số lượng thá»­a đất cần Ä‘iá»u tra đối vá»›i từng loại đất tại má»—i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số thá»­a đất cá»§a loại đất đó đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá»­ dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tính đến thá»i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra nhưng không ít hÆ¡n 03 thá»­a đất.

Äối vá»›i trưá»ng hợp thá»­a đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sá»­ dụng đất thì số lượng thá»­a đất cần Ä‘iá»u tra, khảo sát thông tin để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập phải đạt tối thiểu 03 thá»­a đất tại má»—i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra.

3. Trách nhiệm lập và phê duyệt dự án

a) Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm lập dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 01 tháng 4 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất.

Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm: dự án xây dựng bảng giá đất; tỠtrình vỠviệc phê duyệt dự án; dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vỠviệc phê duyệt dự án.

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất trước ngày 15 tháng 4 của năm xây dựng bảng giá đất.

Äiá»u 11. Chuẩn bị xây dá»±ng bảng giá đất

1. Thành lập Ban chỉ đạo

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Ban chỉ đạo thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất đã phê duyệt. Thành phần Ban chỉ đạo bao gồm:

a) Äại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Trưởng Ban;

b) Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng là Phó trưởng Ban;

c) Các thành viên cá»§a Ban chỉ đạo là đại diện lãnh đạo cá»§a các Sở: Tài chính, Tư pháp, Kế hoạch và Äầu tư, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dá»±ng; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuá»™c tỉnh; đại diện lãnh đạo Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có);

Ban chỉ đạo có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cấp, các ngành có liên quan tổ chức thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

2. Trưởng Ban chỉ đạo quyết định thành lập các Tổ công tác để giúp việc cho Ban chỉ đạo.

3. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo tổ chức thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất:

a) Lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện việc Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng, xây dá»±ng bảng giá đất;

b) Giúp Ban chỉ đạo xây dá»±ng bảng giá đất tổ chức tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho Tổ công tác; chỉ đạo Tổ công tác thá»±c hiện việc kiểm tra, nghiệm thu kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng, kết quả tổng hợp giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh, dá»± thảo bảng giá đất và thá»±c hiện nhiệm vụ khác do Trưởng Ban chỉ đạo phân công.

Äiá»u 12. Xác định loại xã trong xây dá»±ng bảng giá đất

1. Việc xác định loại xã trong xây dá»±ng bảng giá đất đối vá»›i đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn được thá»±c hiện theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miá»n núi; má»—i loại xã có các đặc Ä‘iểm cÆ¡ bản sau đây:

a) Xã đồng bằng là xã có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang vá»›i mặt nước biển; mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và Ä‘iá»u kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hÆ¡n trung du, miá»n núi;

b) Xã trung du là xã có địa hình cao vừa phải (thấp hÆ¡n miá»n núi, cao hÆ¡n đồng bằng), bao gồm đại bá»™ phận diện tích là đồi; mật độ dân số thấp hÆ¡n đồng bằng, cao hÆ¡n miá»n núi, kết cấu hạ tầng và Ä‘iá»u kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hÆ¡n so vá»›i đồng bằng nhưng thuận lợi hÆ¡n miá»n núi;

c) Xã miá»n núi là xã có địa hình cao hÆ¡n xã trung du, bao gồm đại bá»™ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp; mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng và Ä‘iá»u kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hÆ¡n trung du.

Xã miá»n núi được xác định theo các đặc Ä‘iểm quy định tại Äiểm này và hướng dẫn cá»§a Ủy ban Dân tá»™c.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập danh mục xã đồng bằng, xã trung du và xã miá»n núi trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định tại Khoản 1 Äiá»u này.

Äiá»u 13. Xác định loại đô thị trong xây dá»±ng bảng giá đất

Việc xác định loại đô thị trong xây dựng bảng giá đất đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại đô thị được thực hiện theo quy định sau:

1. Äô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n quyết định thành lập và xếp loại đô thị;

2. Äô thị được phân thành 6 loại bao gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định cá»§a pháp luật. Äối vá»›i thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V;

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập và xếp loại đô thị do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt đối vá»›i các đô thị thuá»™c địa bàn tỉnh để áp dụng khung giá đất cho phù hợp.

Äiá»u 14. Xác định khu vá»±c trong xây dá»±ng bảng giá đất

Việc xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn theo từng xã và thực hiện theo quy định sau:

1. Khu vá»±c 1: là khu vá»±c có khả năng sinh lợi cao nhất và Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất;

2. Các khu vá»±c tiếp theo: là khu vá»±c có khả năng sinh lợi thấp hÆ¡n và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hÆ¡n so vá»›i khu vá»±c liá»n ká» trước đó.

Äiá»u 15. Xác định vị trí đất trong xây dá»±ng bảng giá đất

1. Äối vá»›i đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa nước và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thá»§y sản; đất làm muối thì việc xác định vị trí đất theo từng đơn vị hành chính cấp xã hoặc đơn vị hành chính cấp huyện căn cứ vào năng suất cây trồng, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối vá»›i đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm); căn cứ vào Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nÆ¡i cư trú cá»§a cá»™ng đồng ngưá»i sá»­ dụng đất đến nÆ¡i sản xuất, khoảng cách từ nÆ¡i sản xuất đến thị trưá»ng tiêu thụ tập trung sản phẩm (đối vá»›i đất nuôi trồng thá»§y sản, đất làm muối) và thá»±c hiện theo quy định sau:

a) Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thá»­a đất có các yếu tố và Ä‘iá»u kiện thuận lợi nhất;

b) Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thá»­a đất có các yếu tố và Ä‘iá»u kiện kém thuận lợi hÆ¡n so vá»›i vị trí liá»n ká» trước đó.

2. Äối vá»›i đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn thì việc xác định vị trí đất theo từng đưá»ng, Ä‘oạn đưá»ng hoặc khu vá»±c căn cứ vào Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã há»™i, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vá»±c; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vá»±c và thá»±c hiện theo quy định sau:

- Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thá»­a đất có các yếu tố và Ä‘iá»u kiện thuận lợi nhất;

- Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thá»­a đất có các yếu tố và Ä‘iá»u kiện kém thuận lợi hÆ¡n so vá»›i vị trí liá»n ká» trước đó.

3. Äối vá»›i đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì việc xác định vị trí đất theo từng đưá»ng, phố; Ä‘oạn đưá»ng, Ä‘oạn phố căn cứ vào Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã há»™i, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vá»±c; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vá»±c và thá»±c hiện theo quy định sau:

a) Vị trí 1: là vị trí mà tại đó các thá»­a đất có các yếu tố và Ä‘iá»u kiện thuận lợi nhất;

b) Các vị trí tiếp theo: là vị trí mà tại đó các thá»­a đất có các yếu tố và Ä‘iá»u kiện kém thuận lợi hÆ¡n so vá»›i vị trí liá»n ká» trước đó.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Äiá»u này, giá đất thị trưá»ng và tình hình thá»±c tế tại địa phương quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối vá»›i từng loại đất; số lượng vị trí đất và mức giá cá»§a từng vị trí đất phù hợp vá»›i khung giá đất.

Äiá»u 16. Äiá»u tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra

1. Việc Ä‘iá»u tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra được thá»±c hiện từ ngày 01 tháng 5 đến trước ngày 01 tháng 7 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất và theo quy định sau:

a) Äiá»u tra khảo sát, thu thập thông tin vá» giá đất thị trưá»ng cá»§a tối thiểu 03 thá»­a đất đại diện cho má»—i vị trí đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra đối vá»›i từng loại đất theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Ngoài các ná»™i dung Ä‘iá»u tra, khảo sát quy định tại Äiểm này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu Ä‘iá»u tra để đáp ứng yêu cầu xây dá»±ng bảng giá đất tại địa phương;

b) Äiá»u tra khảo sát, thu thập thông tin vá» các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra theo Mẫu số 06 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Kết thúc việc Ä‘iá»u tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại má»—i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải kiểm tra, rà soát toàn bá»™ phiếu Ä‘iá»u tra và xác định mức giá cá»§a các vị trí đất. Mức giá cá»§a vị trí đất được xác định bằng bình quân số há»c mức giá cá»§a các thá»­a đất đã Ä‘iá»u tra, khảo sát tại từng vị trí đất.

Äối vá»›i các vị trí đất không có thông tin vá» giá đất thị trưá»ng thì căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá cá»§a các vị trí đất đã được xác định, áp dụng phương pháp so sánh trá»±c tiếp quy định tại Khoản 1 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và Äiá»u 3 cá»§a Thông tư này để xác định mức giá cá»§a các vị trí đất còn lại.

3. Việc thống kê giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra thá»±c hiện theo Mẫu số 07 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này và xây dá»±ng báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra. Báo cáo gồm các ná»™i dung chá»§ yếu sau:

a) Äánh giá tổng quan vá» Ä‘iểm Ä‘iá»u tra;

b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trưá»ng vá»›i giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;

c) Äá» xuất mức giá cá»§a các vị trí đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra.

4. Hồ sÆ¡ kết quả Ä‘iá»u tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải hoàn thiện trước ngày 10 tháng 7 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có:

a) Phiếu thu thập thông tin vá» Ä‘iểm Ä‘iá»u tra;

b) Phiếu thu thập thông tin vỠthửa đất;

c) Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin vỠthửa đất;

d) Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra.

Äiá»u 17. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện

1. Việc tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 11 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Xây dá»±ng báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện. Báo cáo gồm các ná»™i dung chá»§ yếu sau:

a) Äánh giá vá» các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp huyện;

b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trưá»ng vá»›i giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại cấp huyện;

c) Äá» xuất mức giá cá»§a các vị trí đất trên địa bàn cấp huyện.

3. Hồ sÆ¡ tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện phải hoàn thiện trước ngày 20 tháng 7 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có:

a) Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;

b) Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện.

Äiá»u 18. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hành

1. Việc tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này và phải hoàn thiện trước ngày 01 tháng 8 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất.

2. Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành

a) Äánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trưá»ng vá»›i giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành.

b) Äánh giá các quy định trong bảng giá đất hiện hành.

Äiá»u 19. Xây dá»±ng bảng giá đất

1. Bảng giá đất được xây dá»±ng theo vị trí đất thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 15 đến Mẫu số 19 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này. Trưá»ng hợp bảng giá đất được xây dá»±ng đến từng thá»­a đất thì thá»±c hiện theo Mẫu số 20 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Khoản 1 Äiá»u 13 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP để quy định khu vá»±c giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương (sau đây gá»i là khu vá»±c giáp ranh).

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gá»­i dá»± thảo bảng giá đất cá»§a địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh để lấy ý kiến; đăng dá»± thảo bảng giá đất liên tục trên Trang thông tin Ä‘iện tá»­ cá»§a Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng. Trong thá»i gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được dá»± thảo bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải có văn bản trả lá»i.

Trưá»ng hợp chênh lệch vá» mức giá đất tại khu vá»±c giáp ranh trong dá»± thảo bảng giá đất vượt mức quy định tại Khoản 2 Äiá»u 13 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải thống nhất vá»›i nhau vá» mức giá đất dá»± kiến ban hành tại khu vá»±c giáp ranh.

Trưá»ng hợp không thống nhất được thì báo cáo Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng trước ngày 15 tháng 9 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất để giải quyết. Trưá»ng hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng không thống nhất được giá đất tại khu vá»±c giáp ranh thì Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng báo cáo Thá»§ tướng Chính phá»§ xem xét, quyết định.

3. Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Äánh giá vá» Ä‘iá»u kiện tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, tình hình quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;

b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng trên địa bàn cấp tỉnh; kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hành;

c) Äánh giá sá»± phù hợp hoặc chưa phù hợp cá»§a giá đất trong dá»± thảo bảng giá đất so vá»›i khung giá đất; kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng; giá đất trong dá»± thảo bảng giá đất cá»§a các tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương có đất giáp ranh (nếu có);

d) Việc quy định vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);

Ä‘) Äánh giá tác động cá»§a dá»± thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã há»™i, môi trưá»ng đầu tư, việc thá»±c hiện chính sách tài chính vỠđất Ä‘ai và thu nhập, Ä‘á»i sống cá»§a há»™ gia đình, cá nhân, tổ chức sá»­ dụng đất.

4. Xây dựng TỠtrình vỠviệc ban hành bảng giá đất.

5. Tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan vỠdự thảo bảng giá đất và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất.

Äiá»u 20. Thẩm định dá»± thảo bảng giá đất

1. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng gá»­i Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất hồ sÆ¡ thẩm định dá»± thảo bảng giá đất trước ngày 15 tháng 10 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có:

a) TỠtrình vỠviệc ban hành bảng giá đất;

b) Dự thảo bảng giá đất;

c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất (bao gồm Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 của Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này).

2. Ná»™i dung thẩm định bảng giá đất cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất thá»±c hiện theo hướng dẫn cá»§a Bá»™ Tài chính và Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng.

Äiá»u 21. Hoàn thiện dá»± thảo bảng giá đất; trình Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; quyết định ban hành bảng giá đất

1. Căn cứ văn bản thẩm định cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng tổ chức chỉnh sá»­a, hoàn thiện dá»± thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sÆ¡ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 2 Äiá»u 12 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Há»™i đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Hồ sÆ¡ trình Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 3 Äiá»u 12 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP.

3. Sau khi nhận được Nghị quyết cá»§a Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng tổ chức hoàn thiện hồ sÆ¡ xây dá»±ng bảng giá đất; quyết định ban hành và công bố công khai bảng giá đất tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 cá»§a năm đầu kỳ.

4. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm báo cáo Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng vá» kết quả xây dá»±ng bảng giá đất trước ngày 15 tháng 01 cá»§a năm đầu kỳ để tổng hợp và báo cáo Thá»§ tướng Chính phá»§. Kết quả xây dá»±ng bảng giá đất gồm có:

a) Quyết định ban hành bảng giá đất;

b) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;

c) Bảng tổng hợp giá đất đối với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh.

Mục 2

ÄIỀU CHỈNH BẢNG GIà ÄẤT

Äiá»u 22. Chuẩn bị Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất

Căn cứ các trưá»ng hợp Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất quy định tại Khoản 1 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm tổ chức thá»±c hiện các ná»™i dung sau:

1. Lập dá»± án Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất được thá»±c hiện theo quy định tại Äiá»u 10 cá»§a Thông tư này, trong đó chỉ tập trung Ä‘iá»u tra, khảo sát giá đất thị trưá»ng đối vá»›i loại đất, vị trí đất, khu vá»±c có biến động giá đất;

2. Lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện dá»± án Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất theo quy định cá»§a pháp luật.

Äiá»u 23. Äiá»u tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra

1. Việc Ä‘iá»u tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá»­ dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất thá»±c hiện theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Äiá»u 16 cá»§a Thông tư này.

2. Hồ sÆ¡ kết quả Ä‘iá»u tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra gồm có:

a) Phiếu thu thập thông tin vá» Ä‘iểm Ä‘iá»u tra;

b) Phiếu thu thập thông tin vỠthửa đất;

c) Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin vỠthửa đất;

d) Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra.

Äiá»u 24. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hành

1. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện

a) Việc tổng hợp, xây dá»±ng báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Äiá»u 17 cá»§a Thông tư này.

b) Hồ sÆ¡ tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện gồm có:

- Bảng tổng hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;

- Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện.

2. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hành.

Việc tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hành thá»±c hiện theo quy định tại Äiá»u 18 cá»§a Thông tư này.

Äiá»u 25. Xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh

1. Việc xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh cá»§a má»™t loại đất, má»™t số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong bảng giá đất; Ä‘iá»u chỉnh giá đất tại má»™t vị trí đất, má»™t số vị trí đất hoặc tất cả các vị trí đất thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 1 Äiá»u 19 cá»§a Thông tư này.

2. Xử lý giá đất trong bảng giá đất tại khu vực giáp ranh (nếu có).

3. Xây dá»±ng báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh.

4. Xây dá»±ng Tá» trình vá» việc ban hành bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh.

5. Tổ chức lấy ý kiến các cÆ¡ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan vá» dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh và hoàn thiện dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh.

Äiá»u 26. Thẩm định dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh

1. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng gá»­i Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất hồ sÆ¡ thẩm định bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh. Hồ sÆ¡ gồm có:

a) Tá» trình vá» việc ban hành bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh;

b) Dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh;

c) Báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh (bao gồm Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này).

2. Ná»™i dung thẩm định bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất thá»±c hiện theo hướng dẫn cá»§a Bá»™ Tài chính và Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng.

Äiá»u 27. Hoàn thiện dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh; trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và quyết định ban hành bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh

1. Căn cứ văn bản thẩm định cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng tổ chức chỉnh sá»­a, hoàn thiện dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sÆ¡ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 5 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cùng cấp. Hồ sÆ¡ trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 6 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP.

3. Sau khi nhận được Văn bản cá»§a Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng tổ chức hoàn thiện hồ sÆ¡ Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; quyết định ban hành và công bố công khai bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh tại địa phương và báo cáo Há»™i đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ há»p gần nhất.

4. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm báo cáo Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng vá» kết quả xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh trong thá»i hạn không quá 15 ngày kể từ ngày ký quyết định ban hành để tổng hợp và báo cáo Thá»§ tướng Chính phá»§. Kết quả xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh gồm có:

a) Quyết định ban hành bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh;

b) Báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh;

c) Bảng tổng hợp giá đất thị trưá»ng đối vá»›i từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh.

Chương IV

ÄỊNH GIà ÄẤT CỤ THỂ VÀ TƯ VẤN XÃC ÄỊNH GIà ÄẤT

Äiá»u 28. Lập kế hoạch định giá đất cụ thể

1. Căn cứ kế hoạch sá»­ dụng đất hàng năm cá»§a cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng lập kế hoạch định giá đất cụ thể cá»§a năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm.

2. Kế hoạch định giá đất cụ thể gồm các nội dung chính sau:

a) Dá»± kiến các trưá»ng hợp cần định giá đất cụ thể;

b) Dá»± kiến trưá»ng hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số lượng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;

c) Dá»± kiến thá»i gian và kinh phí thá»±c hiện định giá đất.

Äiá»u 29. Chuẩn bị thá»±c hiện định giá đất cụ thể

Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng chuẩn bị thá»±c hiện định giá đất cụ thể bao gồm các ná»™i dung sau:

1. Xác định mục đích định giá đất, thá»i gian thá»±c hiện và dá»± toán kinh phí.

2. Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:

a) Vị trí, diện tích, loại đất và thá»i hạn sá»­ dụng cá»§a thá»­a đất cần định giá;

b) Các thông tin vá» quy hoạch, kế hoạch sá»­ dụng đất, quy hoạch xây dá»±ng chi tiết đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sá»­ dụng cá»§a thá»­a đất cần định giá.

3. Lá»±a chá»n, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối vá»›i trưá»ng hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

Äiá»u 30. Äiá»u tra, tổng hợp, phân tích thông tin vá» thá»­a đất, giá đất thị trưá»ng; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dá»±ng phương án giá đất

1. Việc Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» thá»­a đất, giá đất thị trưá»ng thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và quy định tại các Äiá»u 3, 4, 5 và 6 cá»§a Thông tư này để xác định giá đất.

Äối vá»›i trưá»ng hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dá»±ng Chứng thư định giá đất theo Mẫu số 21 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

3. Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung chủ yếu sau:

a) Mục đích định giá đất và các thông tin vỠthửa đất cần định giá;

b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» giá đất thị trưá»ng;

c) Việc áp dụng phương pháp định giá đất;

d) Kết quả xác định giá đất và đỠxuất các phương án giá đất;

Ä‘) Äánh giá tác động vá» kinh tế - xã há»™i cá»§a các phương án giá đất.

4. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất; xây dá»±ng Tá» trình vá» việc quyết định giá đất.

Äiá»u 31. Thẩm định phương án giá đất

1. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng trình Há»™i đồng thẩm định giá đất hồ sÆ¡ phương án giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có:

a) TỠtrình vỠviệc quyết định giá đất;

b) Dự thảo phương án giá đất;

c) Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.

2. Ná»™i dung thẩm định phương án giá đất cá»§a Há»™i đồng thẩm định giá đất thá»±c hiện theo hướng dẫn cá»§a Bá»™ Tài chính và Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng.

Äiá»u 32. Hoàn thiện dá»± thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất

1. Trong thá»i hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định cá»§a Há»™i đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng hoàn thiện dá»± thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hồ sÆ¡ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 2 Äiá»u 16 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP.

2. Trong thá»i hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đỠxuất cá»§a Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất.

3. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm lưu trữ toàn bá»™ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương; thống kê, tổng hợp và báo cáo Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng vá» kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 15 tháng 01 hàng năm.

Äiá»u 33. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất đối vá»›i trưá»ng hợp quy định tại Äiểm b Khoản 2 Äiá»u 18 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP

1. Việc Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» thá»­a đất, giá đất thị trưá»ng thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này; thu thập thông tin vá» Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i tại địa phương.

2. Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và Äiá»u 7 cá»§a Thông tư này để xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất.

3. Xây dá»±ng phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất theo các ná»™i dung chá»§ yếu sau:

a) Mục đích định giá đất và các thông tin vỠthửa đất cần định giá;

b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» giá đất thị trưá»ng; Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương;

c) Việc áp dụng phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất;

d) Kết quả xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất và đỠxuất các phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất;

Ä‘) Äánh giá tác động vá» kinh tế - xã há»™i cá»§a các phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất.

4. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng kiểm tra, đánh giá kết quả việc xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất và phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; xây dá»±ng Tá» trình vá» việc quyết định hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất.

5. Việc thẩm định dá»± thảo phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; hoàn thiện dá»± thảo phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất thá»±c hiện theo quy định tại Äiá»u 31 và Äiá»u 32 cá»§a Thông tư này.

6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Äiểm b Khoản 2 Äiá»u 18 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và thá»±c tế tại địa phương để quyết định trưá»ng hợp áp dụng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất quy định tại Äiá»u này.

Äiá»u 34. Lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

1. Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể và hồ sÆ¡ thá»­a đất cần định giá, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng thá»±c hiện việc lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định cá»§a pháp luật vỠđấu thầu.

2. Trưá»ng hợp áp dụng phương thức đấu thầu rá»™ng rãi, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng thá»±c hiện như sau:

a) Thành lập tổ tư vấn đấu thầu và xây dựng tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu;

b) Thông báo ná»™i dung và hồ sÆ¡ má»i thầu được thá»±c hiện công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng theo quy định cá»§a pháp luật vỠđấu thầu rá»™ng rãi;

c) Việc đánh giá hồ sÆ¡ dá»± thầu thá»±c hiện theo nguyên tắc khách quan, trung thá»±c trên cÆ¡ sở tiêu chí đánh giá cụ thể được quy định tại hồ sÆ¡ má»i thầu;

d) Quyết định lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện việc định giá đất cụ thể.

3. Äối vá»›i trưá»ng hợp áp dụng phương thức chỉ định thầu theo quy định cá»§a pháp luật vỠđấu thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng thá»±c hiện đánh giá năng lá»±c và quyết định lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện việc định giá đất cụ thể.

Äiá»u 35. Ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

1. Căn cứ quyết định lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

2. Hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất gồm các nội dung chính như sau:

a) Tên, địa chỉ cá»§a Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;

b) Mục đích định giá đất;

c) Các thông tin vá» thá»­a đất cần định giá: vị trí, diện tích, loại đất và thá»i hạn sá»­ dụng cá»§a thá»­a đất cần định giá;

d) Thá»i gian thá»±c hiện việc xác định giá đất;

Ä‘) Kết quả định giá đất gồm: Phiếu thu thập thông tin giá đất thị trưá»ng; kết quả tổng hợp giá đất thị trưá»ng; Chứng thư định giá đất và báo cáo thuyết minh xây dá»±ng phương án giá đất, hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất;

e) Chi phí định giá đất và phương thức thanh toán;

g) Quyá»n và nghÄ©a vụ cá»§a các bên trong việc thá»±c hiện hợp đồng.

Äiá»u 36. Trình tá»±, thá»§ tục cấp Chứng chỉ định giá đất

1. Ngưá»i xin cấp Chứng chỉ định giá đất ná»™p hồ sÆ¡ đăng ký cấp Chứng chỉ định giá đất tại Tổng cục Quản lý đất Ä‘ai. Hồ sÆ¡ gồm có:

a) ÄÆ¡n xin cấp Chứng chỉ định giá đất (theo Mẫu số 22 cá»§a Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư này);

b) Bản sao Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa bồi dưỡng vỠđịnh giá đất theo chương trình bồi dưỡng do Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng ban hành;

c) Bản sao bằng tốt nghiệp đại há»c hoặc sau đại há»c, giấy xác nhận cá»§a cÆ¡ quan, tổ chức nÆ¡i công tác vá» thá»i gian công tác quy định tại Äiểm c và Äiểm d Khoản 2 Äiá»u 20 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP;

d) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc há»™ chiếu cá»§a ngưá»i xin cấp Chứng chỉ định giá đất.

2. Tổng cục Quản lý đất Ä‘ai có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sÆ¡ và cấp Chứng chỉ định giá đất trong thá»i hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sÆ¡ hợp lệ.

Chương V

ÄIỀU KHOẢN THI HÀNH

Äiá»u 37. Hiệu lá»±c thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 13 tháng 8 năm 2014.

2. Thông tư này thay thế Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài chính hướng dẫn thá»±c hiện Nghị định số 188/2004/NÄ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 cá»§a Chính phá»§ vá» phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NÄ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 cá»§a Chính phá»§ sá»­a đổi, bổ sung má»™t số Ä‘iá»u cá»§a Nghị định số 188/2004/NÄ-CP; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng và Bá»™ trưởng Bá»™ Tài chính hướng dẫn xây dá»±ng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất thuá»™c thẩm quyá»n cá»§a Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương.

Äiá»u 38. Trách nhiệm thi hành

1. Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ; Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo triển khai thực hiện Thông tư này.

2. Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc thực hiện Thông tư này.

3. Sở Tài nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trá»±c thuá»™c Trung ương tổ chức thá»±c hiện Thông tư này tại địa phương.

Trong quá trình thá»±c hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì các cÆ¡ quan, tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thá»i vá» Bá»™ Tài nguyên và Môi trưá»ng để xem xét, giải quyết./.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
(Äã ký)
 
 
Nguyễn Mạnh Hiển

 

Tải xuôÌng
Ngày tạo Tuesday, 27 October 2015 Người tạo MHD Valuation Ngày sửa Tuesday, 27 October 2015

   © 2013 by Mhd.Com.Vn

CÔNG TY TNHH THẨM ÄIÌ£NH GIAÌ MHD Designed by Ngá»c Ánh
 
Äịa chỉ: SôÌ 52 TrâÌ€n BiÌ€nh TroÌ£ng, Phưá»ng 5, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline: 028 3515 3516 - Website: mhd.com.vn - Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.