Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngà y 30/6/2014
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Số: 36/2014/TT-BTNMT
|
 |
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Äá»™c láºp - Tá»± do - Hạnh phúc
Hà Ná»™i, ngà y 30 tháng 06 năm 2014                         Â
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
THÔNG TƯ Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất _______________  Căn cứ Luáºt Äất Ä‘ai ngà y 29 tháng 11 năm 2013; Căn cứ Nghị định số 44/2014/NÄ-CP ngà y 15 tháng 5 năm 2014 cá»§a ChÃnh phá»§ quy định vá» giá đất; Căn cứ Nghị định số 21/2013/NÄ-CP ngà y 04 tháng 3 năm 2013 cá»§a ChÃnh phá»§ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyá»n hạn và cÆ¡ cấu tổ chức cá»§a Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng; Theo đỠnghị cá»§a Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất Ä‘ai và Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bá»™ trưởng Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng ban hà nh Thông tư quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Chương I QUY ÄỊNH CHUNG Äiá»u 1. Phạm vi Ä‘iá»u chỉnh Thông tư nà y quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Äiá»u 2. Äối tượng áp dụng 1. CÆ¡ quan thá»±c hiện chức năng quản lý nhà nước vỠđất Ä‘ai; cÆ¡ quan có chức năng xây dá»±ng, Ä‘iá»u chỉnh, thẩm định bảng giá đất, định giá đất cụ thể. 2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hà nh nghá» tư vấn xác định giá đất. 3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan. Chương II PHÆ¯Æ NG PHÃP ÄỊNH GIà ÄẤT Äiá»u 3. Phương pháp so sánh trá»±c tiếp Trình tá»±, ná»™i dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trá»±c tiếp thá»±c hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu tháºp thông tin a) Khảo sát thá»±c địa để thu tháºp thông tin vá» thá»a đất cần định giá. b) Khảo sát, thu tháºp thông tin cá»§a tối thiểu 03 thá»a đất có đặc Ä‘iểm tương tá»± vá»›i thá»a đất cần định giá vá» mục Ä‘Ãch sá» dụng đất, vị trÃ, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i, diện tÃch, kÃch thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá» dụng đất (sau đây gá»i là thá»a đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tÃnh đến thá»i Ä‘iểm định giá đất. Ná»™i dung thông tin thu tháºp bao gồm: - Giá đất; - Mục Ä‘Ãch sá» dụng đất, vị trÃ, diện tÃch, kÃch thước, hình thể, các yếu tố vá» hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i, tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá» dụng đất, thá»i Ä‘iểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất. c) Thông tin vá» giá đất cá»§a thá»a đất so sánh được thu tháºp từ các nguồn sau đây: - Giá đất trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất; - Giá đất thị trưá»ng trong cÆ¡ sở dữ liệu vỠđất Ä‘ai; - Giá đất giao dịch thà nh công trên sà n giao dịch bất động sản; - Giá đất đã giao dịch thà nh công trên thị trưá»ng do ngưá»i chuyển nhượng hoặc ngưá»i nháºn chuyển nhượng quyá»n sá» dụng đất cung cấp thông qua phá»ng vấn trá»±c tiếp. Giao dịch thà nh công là giao dịch mà bên nháºn chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thá»a thuáºn và đã nháºn quyá»n sá» dụng đất. d) Khi khảo sát, thu tháºp thông tin vá» giá đất ưu tiên lá»±a chá»n các thông tin vá» giá trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất, giá đất giao dịch thà nh công trên sà n giao dịch bất động sản, giá đất thị trưá»ng trong cÆ¡ sở dữ liệu vỠđất Ä‘ai, các thông tin phát sinh gần nhất vá»›i thá»i Ä‘iểm định giá đất và tại khu vá»±c định giá đất. Trưá»ng hợp tại khu vá»±c định giá không đủ thông tin vá» giá đất thì thu tháºp thông tin tại khu vá»±c lân cáºn có Ä‘iá»u kiện tương tá»± vá» Ä‘iá»u kiện tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i vá»›i khu vá»±c có thá»a đất cần định giá. Trong quá trình khảo sát, thu tháºp thông tin, không Ä‘iá»u tra đối vá»›i thá»a đất sẽ được chuyển mục Ä‘Ãch sá» dụng đất theo kế hoạch sá» dụng đất hà ng năm cá»§a cấp huyện đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt và thá»a đất không đủ Ä‘iá»u kiện chuyển nhượng theo quy định cá»§a pháp luáºt vỠđất Ä‘ai. 2. Phân tÃch, so sánh, Ä‘iá»u chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»a đất so sánh vá»›i thá»a đất cần định giá a) Phân tÃch, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt cá»§a thá»a đất so sánh vá»›i thá»a đất cần định giá. b) Äiá»u chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»a đất so sánh vá»›i thá»a đất cần định giá Căn cứ và o các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»a đất so sánh vá»›i thá»a đất cần định giá để Ä‘iá»u chỉnh mức giá cá»§a thá»a đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tá»· lệ phần trăm (%). Việc Ä‘iá»u chỉnh mức giá cá»§a thá»a đất so sánh thá»±c hiện theo nguyên tắc lấy thá»a đất cần định giá là m chuẩn; thá»±c hiện Ä‘iá»u chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, Ä‘iá»u chỉnh theo tá»· lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố cá»§a thá»a đất so sánh kém hÆ¡n so vá»›i thá»a đất cần định giá thì Ä‘iá»u chỉnh tăng (cá»™ng) mức giá cá»§a thá»a đất so sánh; các yếu tố cá»§a thá»a đất so sánh tốt hÆ¡n so vá»›i thá»a đất cần định giá thì Ä‘iá»u chỉnh giảm (trừ) mức giá cá»§a thá»a đất so sánh. 3. Ước tÃnh giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá Giá đất ước tÃnh cá»§a thá»a đất cần định giá được xác định bằng cách Ä‘iá»u chỉnh giá đất cá»§a từng thá»a đất so sánh do các yếu tố khác biệt cá»§a các thá»a đất so sánh vá»›i thá»a đất cần định giá theo công thức sau:
Äối vá»›i trưá»ng hợp giá đất thị trưá»ng có biến động trong khoảng thá»i gian từ thá»i Ä‘iểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất cá»§a thá»a đất so sánh đến thá»i Ä‘iểm xác định giá đất thì phải thá»±c hiện Ä‘iá»u chỉnh mức giá đất cá»§a thá»a đất so sánh vá» thá»i Ä‘iểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trưá»ng do Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng công bố. Trưá»ng hợp Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trưá»ng cá»§a từng loại đất được tÃnh toán trên cÆ¡ sở các thông tin vá» giá đất phổ biến trên thị trưá»ng đã thu tháºp được theo thá»i gian hoặc số liệu thống kê cá»§a cÆ¡ quan thống kê (nếu có). 4. Xác định giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá Xác định giá cá»§a thá»a đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số há»c đối vá»›i các mức giá ước tÃnh cá»§a thá»a đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Äiá»u nà y; giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch vá»›i từng mức giá đất ước tÃnh không quá 10%. Và dụ vá» việc áp dụng phương pháp so sánh trá»±c tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. Äiá»u 4. Phương pháp chiết trừ Trình tá»±, ná»™i dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thá»±c hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu tháºp thông tin a) Khảo sát thá»±c địa để thu tháºp thông tin vá» thá»a đất có tà i sản gắn liá»n vá»›i đất (sau đây gá»i là bất động sản) cần định giá. b) Khảo sát, thu tháºp thông tin cá»§a tối thiểu 03 bất động sản có đặc Ä‘iểm tương tá»± vá»›i thá»a đất cần định giá vá» mục Ä‘Ãch sá» dụng đất, vị trÃ, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i, diện tÃch, kÃch thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá» dụng đất (sau đây gá»i là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tÃnh đến thá»i Ä‘iểm định giá đất. Ná»™i dung thông tin thu tháºp bao gồm: - Giá đất; - Mục Ä‘Ãch sá» dụng đất, vị trÃ, diện tÃch, kÃch thước, hình thể, các yếu tố vá» hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i, tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá» dụng đất, thá»i Ä‘iểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất; - Thông tin vá» tà i sản gắn liá»n vá»›i đất. c) Nguồn thông tin thu tháºp thá»±c hiện theo quy định tại Äiểm c Khoản 1 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư nà y. d) Trong quá trình khảo sát, thu tháºp giá đất thị trưá»ng, ngưá»i Ä‘iá»u tra thá»±c hiện theo quy định tại Äiểm d Khoản 1 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư nà y. 2. Xác định giá trị hiện tại cá»§a tà i sản gắn liá»n vá»›i đất cá»§a các bất động sản so sánh Giá trị hiện tại cá»§a tà i sản gắn liá»n vá»›i đất cá»§a bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:
Trong đó: - Giá trị xây dá»±ng má»›i tại thá»i Ä‘iểm định giá đất là chi phà thay thế để đầu tư xây dá»±ng má»›i tà i sản có tiêu chuẩn kỹ thuáºt tương đương hoặc chi phà tái tạo tà i sản gắn liá»n vá»›i đất đó. Giá trị xây dá»±ng má»›i bao gồm các khoản chi phà trá»±c tiếp, chi phà gián tiếp, lợi nhuáºn hợp lý cho ngưá»i đầu tư xây dá»±ng và các khoản thuế, phà phải ná»™p theo quy định cá»§a pháp luáºt. - Giá trị hao mòn cá»§a tà i sản gắn liá»n vá»›i đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn vá» mặt váºt lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sá» dụng; hao mòn do lạc háºu vá» chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động cá»§a các yếu tố bên ngoà i). Phương pháp tÃnh giá trị xây dá»±ng má»›i và giá trị hao mòn cá»§a tà i sản gắn liá»n vá»›i đất thá»±c hiện theo quy định cá»§a pháp luáºt chuyên ngà nh. Trưá»ng hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn vá» phương pháp tÃnh giá trị xây dá»±ng má»›i và giá trị hao mòn thì việc tÃnh toán thá»±c hiện căn cứ và o thông tin, số liệu thá»±c tế thu tháºp được trên thị trưá»ng. 3. Ước tÃnh giá đất cá»§a bất động sản so sánh Giá trị đất cá»§a bất động sản so sánh thá»±c hiện theo công thức sau:
Việc ước tÃnh giá đất cá»§a bất động sản so sánh thá»±c hiện theo công thức sau:
4. Xác định giá đất cá»§a bất động sản cần định giá Việc xác định giá đất cá»§a bất động sản cần định giá thá»±c hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư nà y. Và dụ vá» việc áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất tại Phụ lục số 02 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. Äiá»u 5. Phương pháp thu nháºp Trình tá»±, ná»™i dung xác định giá đất theo phương pháp thu nháºp thá»±c hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu tháºp thông tin vá» thu nháºp cá»§a thá»a đất cần định giá a) Äối vá»›i đất phi nông nghiệp thì thu nháºp bình quân má»™t năm cá»§a thá»a đất cần định giá là số tiá»n bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tÃnh đến thá»i Ä‘iểm định giá. b) Äối vá»›i đất nông nghiệp thì thu nháºp bình quân má»™t năm cá»§a thá»a đất cần định giá được tÃnh như sau: - Äối vá»›i đất trồng cây hà ng năm, đất nuôi trồng thá»§y sản, đất là m muối thì thu nháºp bình quân má»™t năm là số tiá»n bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tÃnh đến thá»i Ä‘iểm định giá; - Äối vá»›i đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nháºp bình quân má»™t năm được tÃnh căn cứ và o doanh thu hà ng năm, doanh thu theo giai Ä‘oạn, doanh thu má»™t lần. c) Trưá»ng hợp không xác định được thu nháºp cá»§a thá»a đất cần định giá thì thu tháºp thông tin vá» thu nháºp bình quân cá»§a tối thiểu 03 thá»a đất tương tá»± vá» mục Ä‘Ãch sá» dụng đất, vị trÃ, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i, diện tÃch, kÃch thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá» dụng đất hoặc căn cứ và o các thông tin, số liệu thá»±c tế thu tháºp được trên thị trưá»ng. 2. Khảo sát, thu tháºp thông tin vá» chi phà để hình thà nh thu nháºp cá»§a thá»a đất cần định giá a) Chi phà bình quân má»™t năm được tÃnh căn cứ và o các khoản thuế liên quan đến sá» dụng đất; chi phà đầu tư cải tạo đất; chi phà duy tu, bảo dưỡng công trình xây dá»±ng gắn liá»n vá»›i đất; chi phà sản xuất. b) Các khoản chi phà quy định tại Äiểm a Khoản nà y được tÃnh theo định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hà nh. Trưá»ng hợp không có định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hà nh thì thu tháºp thông tin vá» chi phà cá»§a thá»a đất tương tá»± vá» mục Ä‘Ãch sá» dụng đất, vị trÃ, khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i, diện tÃch, kÃch thước, hình thể và tình trạng pháp lý vá» quyá»n sá» dụng đất hoặc căn cứ và o các thông tin, số liệu thá»±c tế thu tháºp được trên thị trưá»ng. 3. Xác định thu nháºp ròng bình quân má»™t năm theo công thức sau:
4. Xác định giá trị cá»§a thá»a đất cần định giá theo công thức sau:
Lãi suất tiá»n gá»i tiết kiệm bình quân má»™t năm (r) trong 03 năm liên tục tÃnh đến thá»i Ä‘iểm định giá đất cá»§a loại tiá»n gá»i VNÄ kỳ hạn 12 tháng cá»§a ngân hà ng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiá»n gá»i tiết kiệm cao nhất (xác định tại thá»i Ä‘iểm định giá đất) trên địa bà n cấp tỉnh. Riêng đối vá»›i đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sá» dụng có thá»i hạn thì lãi suất tiá»n gá»i tiết kiệm bình quân má»™t năm được Ä‘iá»u chỉnh theo công thức sau:
Trong đó: n là thá»i hạn sá» dụng đất còn lại cá»§a thá»a đất cần định giá (tÃnh theo năm). Äối vá»›i trưá»ng hợp thá»a đất cần định giá đã được đầu tư, xây dá»±ng các tà i sản gắn liá»n vá»›i đất để đưa và o sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị cá»§a thá»a đất và tà i sản gắn liá»n vá»›i đất, thá»±c hiện chiết trừ giá trị hiện tại cá»§a tà i sản gắn liá»n vá»›i đất để xác định giá trị cá»§a thá»a đất cần định giá. Việc xác định giá trị hiện tại cá»§a tà i sản gắn liá»n vá»›i đất thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 2 Äiá»u 4 cá»§a Thông tư nà y. 5. Xác định giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá theo công thức sau:
Và dụ vá» việc áp dụng phương pháp thu nháºp để xác định giá đất tại Phụ lục số 03 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. Äiá»u 6. Phương pháp thặng dư Trình tá»±, ná»™i dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thá»±c hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu tháºp các thông tin vá» thá»a đất cần định giá; các thông tin vá» quy hoạch sá» dụng đất, quy hoạch xây dá»±ng, được phép chuyển mục Ä‘Ãch sá» dụng đất và các quy định vá» xây dá»±ng đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt để xác định hiệu quả sá» dụng đất cao nhất và tốt nhất. 2. Ước tÃnh tổng doanh thu phát triển giả định cá»§a bất động sản Tổng doanh thu phát triển giả định cá»§a bất động sản được ước tÃnh trên cÆ¡ sở Ä‘iá»u tra khảo sát, thu tháºp các thông tin vá» giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thà nh doanh thu cá»§a các dá»± án có đặc Ä‘iểm tương tá»± vá»›i dá»± án dá»± kiến đầu tư xây dá»±ng tại khu vá»±c định giá hoặc khu vá»±c lân cáºn gần nhất có khả năng sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i tương đương; có tÃnh đến xu hướng và mức độ biến động cá»§a giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thà nh doanh thu. 3. Ước tÃnh tổng chi phà phát triển giả định cá»§a bất động sản a) Các khoản chi phà phát triển bao gồm: - Chi phà xây dá»±ng kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt, hạ tầng xã há»™i, xây dá»±ng nhà ở, công trình xây dá»±ng khác theo đúng quy hoạch đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt; xây dá»±ng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; - Chi phà thiết bị bao gồm: chi phà mua sắm thiết bị; chi phà chuyển giao công nghệ; chi phà lắp đặt, thà nghiệm, hiệu chỉnh; chi phà váºn chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phà liên quan khác; - Chi phà tư vấn đầu tư xây dá»±ng bao gồm: chi phà tư vấn khảo sát, láºp dá»± án, thiết kế, giám sát xây dá»±ng và các chi phà tư vấn khác liên quan; - Chi phà quản lý dá»± án; - Chi phà kinh doanh bao gồm: chi phà quảng cáo, bán hà ng, quản lý; lợi nhuáºn cá»§a nhà đầu tư có tÃnh đến yếu tố rá»§i ro kinh doanh và chi phà vốn; - Chi phà dá»± phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thá»i gian thá»±c hiện dá»± án; - Các chi phà khác theo quy định cá»§a pháp luáºt. Tổng chi phà phát triển giả định không bao gồm kinh phà bồi thưá»ng, há»— trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyá»n phê duyệt. b) Việc ước tÃnh tổng chi phà phát triển thá»±c hiện như sau: Tổng chi phà phát triển được ước tÃnh trên cÆ¡ sở các chi phà quy định tại Äiểm a Khoản nà y và căn cứ và o định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hà nh. Trưá»ng hợp chưa có định mức, đơn giá do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n ban hà nh thì thu tháºp thông tin vá» chi phà thá»±c tế phổ biến cá»§a các dá»± án tương tá»± tại khu vá»±c định giá hoặc khu vá»±c lân cáºn gần nhất có mức sinh lợi, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng tương đương. 4. Trưá»ng hợp dá»± án đầu tư phát triển bất động sản kéo dà i trong nhiá»u năm, nhiá»u giai Ä‘oạn thì ước tÃnh các khoản doanh thu, chi phà thá»±c hiện theo từng năm và phải chiết khấu vá» giá trị hiện tại tại thá»i Ä‘iểm định giá đất. Việc ước tÃnh tổng doanh thu phát triển, tổng chi phà phát triển cá»§a bất động sản thá»±c hiện theo công thức sau:
Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i cá»§a dá»± án - Ci là chi phà năm thứ i cá»§a dá»± án - r là tá»· lệ chiết khấu (tÃnh theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thá»i Ä‘iểm định giá đất cá»§a loại tiá»n vay VNÄ cá»§a các ngân hà ng thương mại nhà nước trên địa bà n cấp tỉnh để thá»±c hiện dá»± án đầu tư phát triển bất động sản). - n là số năm thá»±c hiện dá»± án 5. Xác định giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá Giá trị cá»§a thá»a đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Và dụ vá» việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục số 04 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. Äiá»u 7. Phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất Trình tá»±, ná»™i dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất thá»±c hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu tháºp thông tin a) Khảo sát, thu tháºp thông tin vá» giá đất cá»§a tối thiểu 03 thá»a đất đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tÃnh đến thá»i Ä‘iểm định giá tại từng vị trà đất (theo bảng giá đất) thuá»™c khu vá»±c định giá đất. Trưá»ng hợp tại khu vá»±c định giá đất không đủ thông tin vá» giá đất thì thu tháºp thông tin tại khu vá»±c lân cáºn có Ä‘iá»u kiện tương tá»± vá» Ä‘iá»u kiện tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt và hạ tầng xã há»™i vá»›i khu vá»±c định giá đất. Trong quá trình khảo sát, thu tháºp giá đất thị trưá»ng, ngưá»i Ä‘iá»u tra thá»±c hiện theo quy định tại Äiểm d Khoản 1 Äiá»u 3 cá»§a Thông tư nà y. b) Äối vá»›i trưá»ng hợp thá»a đất xác định được các khoản thu nháºp, chi phà từ việc sá» dụng đất thì thu tháºp thông tin vá» thu nháºp, chi phà từ việc sá» dụng đất cá»§a tối thiểu 03 thá»a đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nháºp tại từng vị trà đất (theo bảng giá đất) thuá»™c khu vá»±c định giá đất. c) Thu tháºp thông tin vá» Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i tại địa phương. 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trưá»ng cá»§a từng vị trà đất a) Thống kê giá đất thị trưá»ng theo từng vị trà đất đối vá»›i các thông tin đã thu tháºp được theo quy định tại Äiểm a và Äiểm b Khoản 1 Äiá»u nà y. b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trưá»ng cá»§a từng vị trà đất thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 3 Äiá»u 3 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP ngà y 15 tháng 5 năm 2014 cá»§a ChÃnh phá»§ quy định vá» giá đất (sau đây gá»i là Nghị định số 44/2014/NÄ-CP). Äối vá»›i trưá»ng hợp giá đất trên thị trưá»ng táºp trung và o má»™t khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trưá»ng cá»§a từng vị trà đất được xác định bằng cách lấy bình quân số há»c cá»§a các mức giá đất tại vị trà đất đó. 3. Xác định hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất Hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất được xác định căn cứ và o giá đất phổ biến trên thị trưá»ng, Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. 4. Xác định giá đất cá»§a thá»a đất cần định giá
Äiá»u 8. Lá»±a chá»n phương pháp định giá đất Căn cứ và o các thông tin đã thu tháºp được, Ä‘iá»u kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Äiá»u 5 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP để lá»±a chá»n phương pháp định giá đất phù hợp. Trưá»ng hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất. Chương III XÂY Dá»°NG, ÄIỀU CHỈNH BẢNG GIà ÄẤT Mục 1 XÂY Dá»°NG BẢNG GIà ÄẤT Äiá»u 9. Ná»™i dung bảng giá đất 1. Căn cứ và o nguyên tắc định giá đất quy định tại Äiá»u 112 cá»§a Luáºt Äất Ä‘ai; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh, thà nh phố trá»±c thuá»™c Trung ương (sau đây gá»i là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) trình Há»™i đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hà nh bảng giá đất đối vá»›i các loại đất quy định tại Khoản 1 Äiá»u 11 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP. Ngoà i các bảng giá đất quy định tại Khoản nà y, đối vá»›i địa phương có khu công nghệ cao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hà nh chi tiết bảng giá đối vá»›i các loại đất trong khu công nghệ cao. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thá»±c tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm giá đối vá»›i thá»a đất ở có các yếu tố thuáºn lợi hÆ¡n hoặc kém thuáºn lợi hÆ¡n vá» kÃch thước, hình thể, khả năng sinh lợi và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất so vá»›i các thá»a đất ở có cùng vị trà đất trong bảng giá đất. 3. Trong kỳ ban hà nh bảng giá đất mà cấp có thẩm quyá»n Ä‘iá»u chỉnh quy hoạch, kế hoạch sá» dụng đất; thay đổi mục Ä‘Ãch sá» dụng đất và bổ sung các đưá»ng, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hà nh nhưng không thuá»™c trưá»ng hợp quy định tại Khoản 1 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ giá đất trong bảng giá đất hiện hà nh để quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hà nh. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quy định bổ sung giá đất trong bảng giá đất và báo cáo Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng trong thá»i hạn không quá 15 ngà y kể từ ngà y quyết định bổ sung giá đất trong bảng giá đất. 4. Äối vá»›i trưá»ng hợp bảng giá đất đã được ban hà nh mà quy định giá đất theo vị trà đất, nếu có Ä‘iá»u kiện vá» nhân lá»±c, kinh phà thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng tổ chức thá»±c hiện việc chuyển giá đất theo vị trà đất trong bảng giá đất đến từng thá»a đất đối vá»›i khu vá»±c có bản đồ địa chÃnh gắn vá»›i xây dá»±ng cÆ¡ sở dữ liệu vá» giá đất. Äiá»u 10. Láºp dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất 1. Láºp dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất bao gồm các ná»™i dung sau: loại đất Ä‘iá»u tra, khảo sát; số lượng phiếu Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng; số lượng xã, phưá»ng, thị trấn Ä‘iá»u tra (sau đây gá»i là điểm Ä‘iá»u tra); nguồn nhân lá»±c, trang thiết bị, thá»i gian, kế hoạch và dá»± toán kinh phà thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất. 2. Trình tá»± láºp dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất thá»±c hiện như sau: a) Thu tháºp thông tin, tà i liệu chung phục vụ việc xây dá»±ng dá»± án bao gồm: vị trà địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất ảnh hưởng đến giá đất và bảng giá đất hiện hà nh; b) Xác định số lượng Ä‘iểm Ä‘iá»u tra: Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải táºp trung và o khu vá»±c có biến động vá» giá đất và phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số xã, phưá»ng, thị trấn (sau đây gá»i là cấp xã) cá»§a má»—i huyện, quáºn, thị xã, thà nh phố thuá»™c tỉnh (sau đây gá»i là cấp huyện); Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải đại diện cho loại đất Ä‘iá»u tra và được phân bố Ä‘á»u trên địa bà n cấp huyện; c) Xác định số lượng thá»a đất cần Ä‘iá»u tra Số lượng thá»a đất cần Ä‘iá»u tra đối vá»›i từng loại đất tại má»—i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số thá»a đất cá»§a loại đất đó đã chuyển nhượng trên thị trưá»ng, trúng đấu giá quyá»n sá» dụng đất trong khoảng thá»i gian không quá 02 năm tÃnh đến thá»i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra nhưng không Ãt hÆ¡n 03 thá»a đất. Äối vá»›i trưá»ng hợp thá»a đất xác định được các khoản thu nháºp, chi phà từ việc sá» dụng đất thì số lượng thá»a đất cần Ä‘iá»u tra, khảo sát thông tin để xác định giá đất theo phương pháp thu nháºp phải đạt tối thiểu 03 thá»a đất tại má»—i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra. 3. Trách nhiệm láºp và phê duyệt dá»± án a) Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm láºp dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngà y 01 tháng 4 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất gồm: dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất; tá» trình vá» việc phê duyệt dá»± án; dá»± thảo Quyết định cá»§a Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vá» việc phê duyệt dá»± án. b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất trước ngà y 15 tháng 4 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Äiá»u 11. Chuẩn bị xây dá»±ng bảng giá đất 1. Thà nh láºp Ban chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thà nh láºp Ban chỉ đạo thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất đã phê duyệt. Thà nh phần Ban chỉ đạo bao gồm: a) Äại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Trưởng Ban; b) Giám đốc Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng là Phó trưởng Ban; c) Các thà nh viên cá»§a Ban chỉ đạo là đại diện lãnh đạo cá»§a các Sở: Tà i chÃnh, Tư pháp, Kế hoạch và Äầu tư, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dá»±ng; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân các huyện, quáºn, thị xã, thà nh phố thuá»™c tỉnh; đại diện lãnh đạo Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có); Ban chỉ đạo có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cấp, các ngà nh có liên quan tổ chức thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất tại địa phương. 2. Trưởng Ban chỉ đạo quyết định thà nh láºp các Tổ công tác để giúp việc cho Ban chỉ đạo. 3. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm giúp Ban chỉ đạo tổ chức thá»±c hiện dá»± án xây dá»±ng bảng giá đất: a) Lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện việc Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng, xây dá»±ng bảng giá đất; b) Giúp Ban chỉ đạo xây dá»±ng bảng giá đất tổ chức táºp huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho Tổ công tác; chỉ đạo Tổ công tác thá»±c hiện việc kiểm tra, nghiệm thu kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng, kết quả tổng hợp giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh, dá»± thảo bảng giá đất và thá»±c hiện nhiệm vụ khác do Trưởng Ban chỉ đạo phân công. Äiá»u 12. Xác định loại xã trong xây dá»±ng bảng giá đất 1. Việc xác định loại xã trong xây dá»±ng bảng giá đất đối vá»›i đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn được thá»±c hiện theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miá»n núi; má»—i loại xã có các đặc Ä‘iểm cÆ¡ bản sau đây: a) Xã đồng bằng là xã có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang vá»›i mặt nước biển; máºt độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điá»u kiện sản xuất lưu thông hà ng hóa thuáºn lợi hÆ¡n trung du, miá»n núi; b) Xã trung du là xã có địa hình cao vừa phải (thấp hÆ¡n miá»n núi, cao hÆ¡n đồng bằng), bao gồm đại bá»™ pháºn diện tÃch là đồi; máºt độ dân số thấp hÆ¡n đồng bằng, cao hÆ¡n miá»n núi, kết cấu hạ tầng và điá»u kiện sản xuất lưu thông hà ng hóa kém thuáºn lợi hÆ¡n so vá»›i đồng bằng nhưng thuáºn lợi hÆ¡n miá»n núi; c) Xã miá»n núi là xã có địa hình cao hÆ¡n xã trung du, bao gồm đại bá»™ pháºn diện tÃch là núi cao, địa hình phức tạp; máºt độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng và điá»u kiện sản xuất lưu thông hà ng hóa kém thuáºn lợi hÆ¡n trung du. Xã miá»n núi được xác định theo các đặc Ä‘iểm quy định tại Äiểm nà y và hướng dẫn cá»§a Ủy ban Dân tá»™c. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh láºp danh mục xã đồng bằng, xã trung du và xã miá»n núi trên địa bà n cấp tỉnh theo quy định tại Khoản 1 Äiá»u nà y. Äiá»u 13. Xác định loại đô thị trong xây dá»±ng bảng giá đất Việc xác định loại đô thị trong xây dá»±ng bảng giá đất đối vá»›i đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất xây dá»±ng trụ sở cÆ¡ quan, đất xây dá»±ng công trình sá»± nghiệp, đất sá» dụng và o mục Ä‘Ãch công cá»™ng và đất phi nông nghiệp khác tại đô thị được thá»±c hiện theo quy định sau: 1. Äô thị bao gồm thà nh phố, thị xã, thị trấn được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n quyết định thà nh láºp và xếp loại đô thị; 2. Äô thị được phân thà nh 6 loại bao gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định cá»§a pháp luáºt. Äối vá»›i thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp và o đô thị loại V; 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ và o quyết định thà nh láºp và xếp loại đô thị do cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt đối vá»›i các đô thị thuá»™c địa bà n tỉnh để áp dụng khung giá đất cho phù hợp. Äiá»u 14. Xác định khu vá»±c trong xây dá»±ng bảng giá đất Việc xác định khu vá»±c trong xây dá»±ng bảng giá đất đối vá»›i đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dá»±ng trụ sở cÆ¡ quan, đất xây dá»±ng công trình sá»± nghiệp, đất sá» dụng và o mục Ä‘Ãch công cá»™ng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn theo từng xã và thá»±c hiện theo quy định sau: 1. Khu vá»±c 1: là khu vá»±c có khả năng sinh lợi cao nhất và điá»u kiện kết cấu hạ tầng thuáºn lợi nhất; 2. Các khu vá»±c tiếp theo: là khu vá»±c có khả năng sinh lợi thấp hÆ¡n và kết cấu hạ tầng kém thuáºn lợi hÆ¡n so vá»›i khu vá»±c liá»n ká» trước đó. Äiá»u 15. Xác định vị trà đất trong xây dá»±ng bảng giá đất 1. Äối vá»›i đất trồng cây hà ng năm gồm đất trồng lúa nước và đất trồng cây hà ng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thá»§y sản; đất là m muối thì việc xác định vị trà đất theo từng đơn vị hà nh chÃnh cấp xã hoặc đơn vị hà nh chÃnh cấp huyện căn cứ và o năng suất cây trồng, Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác (đối vá»›i đất trồng cây hà ng năm, đất trồng cây lâu năm); căn cứ và o Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh khác, khoảng cách từ nÆ¡i cư trú cá»§a cá»™ng đồng ngưá»i sá» dụng đất đến nÆ¡i sản xuất, khoảng cách từ nÆ¡i sản xuất đến thị trưá»ng tiêu thụ táºp trung sản phẩm (đối vá»›i đất nuôi trồng thá»§y sản, đất là m muối) và thá»±c hiện theo quy định sau: a) Vị trà 1: là vị trà mà tại đó các thá»a đất có các yếu tố và điá»u kiện thuáºn lợi nhất; b) Các vị trà tiếp theo: là vị trà mà tại đó các thá»a đất có các yếu tố và điá»u kiện kém thuáºn lợi hÆ¡n so vá»›i vị trà liá»n ká» trước đó. 2. Äối vá»›i đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn thì việc xác định vị trà đất theo từng đưá»ng, Ä‘oạn đưá»ng hoặc khu vá»±c căn cứ và o Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt, hạ tầng xã há»™i, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vá»±c; khoảng cách đến trung tâm chÃnh trị, kinh tế, thương mại trong khu vá»±c và thá»±c hiện theo quy định sau: - Vị trà 1: là vị trà mà tại đó các thá»a đất có các yếu tố và điá»u kiện thuáºn lợi nhất; - Các vị trà tiếp theo: là vị trà mà tại đó các thá»a đất có các yếu tố và điá»u kiện kém thuáºn lợi hÆ¡n so vá»›i vị trà liá»n ká» trước đó. 3. Äối vá»›i đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị thì việc xác định vị trà đất theo từng đưá»ng, phố; Ä‘oạn đưá»ng, Ä‘oạn phố căn cứ và o Ä‘iá»u kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuáºt, hạ tầng xã há»™i, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh trong khu vá»±c; khoảng cách đến trung tâm chÃnh trị, kinh tế, thương mại trong khu vá»±c và thá»±c hiện theo quy định sau: a) Vị trà 1: là vị trà mà tại đó các thá»a đất có các yếu tố và điá»u kiện thuáºn lợi nhất; b) Các vị trà tiếp theo: là vị trà mà tại đó các thá»a đất có các yếu tố và điá»u kiện kém thuáºn lợi hÆ¡n so vá»›i vị trà liá»n ká» trước đó. 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Äiá»u nà y, giá đất thị trưá»ng và tình hình thá»±c tế tại địa phương quy định tiêu chà cụ thể để xác định vị trà đối vá»›i từng loại đất; số lượng vị trà đất và mức giá cá»§a từng vị trà đất phù hợp vá»›i khung giá đất. Äiá»u 16. Äiá»u tra, khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra 1. Việc Ä‘iá»u tra, khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra được thá»±c hiện từ ngà y 01 tháng 5 đến trước ngà y 01 tháng 7 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất và theo quy định sau: a) Äiá»u tra khảo sát, thu tháºp thông tin vá» giá đất thị trưá»ng cá»§a tối thiểu 03 thá»a đất đại diện cho má»—i vị trà đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra đối vá»›i từng loại đất theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. Ngoà i các ná»™i dung Ä‘iá»u tra, khảo sát quy định tại Äiểm nà y, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác và o phiếu Ä‘iá»u tra để đáp ứng yêu cầu xây dá»±ng bảng giá đất tại địa phương; b) Äiá»u tra khảo sát, thu tháºp thông tin vá» các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra theo Mẫu số 06 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. 2. Kết thúc việc Ä‘iá»u tra khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại má»—i Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải kiểm tra, rà soát toà n bá»™ phiếu Ä‘iá»u tra và xác định mức giá cá»§a các vị trà đất. Mức giá cá»§a vị trà đất được xác định bằng bình quân số há»c mức giá cá»§a các thá»a đất đã Ä‘iá»u tra, khảo sát tại từng vị trà đất. Äối vá»›i các vị trà đất không có thông tin vá» giá đất thị trưá»ng thì căn cứ và o giá đất trong bảng giá đất hiện hà nh, mức giá cá»§a các vị trà đất đã được xác định, áp dụng phương pháp so sánh trá»±c tiếp quy định tại Khoản 1 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và Äiá»u 3 cá»§a Thông tư nà y để xác định mức giá cá»§a các vị trà đất còn lại. 3. Việc thống kê giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra thá»±c hiện theo Mẫu số 07 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y và xây dá»±ng báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra. Báo cáo gồm các ná»™i dung chá»§ yếu sau: a) Äánh giá tổng quan vá» Ä‘iểm Ä‘iá»u tra; b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trưá»ng vá»›i giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hà nh; c) Äá» xuất mức giá cá»§a các vị trà đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra. 4. Hồ sÆ¡ kết quả Ä‘iá»u tra khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra phải hoà n thiện trước ngà y 10 tháng 7 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có: a) Phiếu thu tháºp thông tin vá» Ä‘iểm Ä‘iá»u tra; b) Phiếu thu tháºp thông tin vá» thá»a đất; c) Bảng thống kê phiếu thu tháºp thông tin vá» thá»a đất; d) Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra. Äiá»u 17. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện 1. Việc tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 08 đến Mẫu số 11 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. 2. Xây dá»±ng báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện. Báo cáo gồm các ná»™i dung chá»§ yếu sau: a) Äánh giá vá» các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bà n cấp huyện; b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trưá»ng vá»›i giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hà nh tại cấp huyện; c) Äá» xuất mức giá cá»§a các vị trà đất trên địa bà n cấp huyện. 3. Hồ sÆ¡ tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện phải hoà n thiện trước ngà y 20 tháng 7 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có: a) Bảng tổng hợp giá đất trên địa bà n cấp huyện; b) Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện. Äiá»u 18. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hà nh 1. Việc tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y và phải hoà n thiện trước ngà y 01 tháng 8 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. 2. Phân tÃch, đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hà nh a) Äánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất thị trưá»ng vá»›i giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hà nh. b) Äánh giá các quy định trong bảng giá đất hiện hà nh. Äiá»u 19. Xây dá»±ng bảng giá đất 1. Bảng giá đất được xây dá»±ng theo vị trà đất thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 15 đến Mẫu số 19 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. Trưá»ng hợp bảng giá đất được xây dá»±ng đến từng thá»a đất thì thá»±c hiện theo Mẫu số 20 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. 2. Xá» lý giá đất tại khu vá»±c giáp ranh a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Khoản 1 Äiá»u 13 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP để quy định khu vá»±c giáp ranh giữa các tỉnh, thà nh phố trá»±c thuá»™c Trung ương (sau đây gá»i là khu vá»±c giáp ranh). b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gá»i dá»± thảo bảng giá đất cá»§a địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh để lấy ý kiến; đăng dá»± thảo bảng giá đất liên tục trên Trang thông tin Ä‘iện tá» cá»§a Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng. Trong thá»i gian không quá 15 ngà y kể từ ngà y nháºn được dá»± thảo bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải có văn bản trả lá»i. Trưá»ng hợp chênh lệch vá» mức giá đất tại khu vá»±c giáp ranh trong dá»± thảo bảng giá đất vượt mức quy định tại Khoản 2 Äiá»u 13 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh phải thống nhất vá»›i nhau vá» mức giá đất dá»± kiến ban hà nh tại khu vá»±c giáp ranh. Trưá»ng hợp không thống nhất được thì báo cáo Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng trước ngà y 15 tháng 9 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất để giải quyết. Trưá»ng hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng không thống nhất được giá đất tại khu vá»±c giáp ranh thì Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng báo cáo Thá»§ tướng ChÃnh phá»§ xem xét, quyết định. 3. Xây dá»±ng báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất. Báo cáo gồm các ná»™i dung chá»§ yếu sau: a) Äánh giá vá» Ä‘iá»u kiện tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, tình hình quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bà n cấp tỉnh; b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng trên địa bà n cấp tỉnh; kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hà nh; c) Äánh giá sá»± phù hợp hoặc chưa phù hợp cá»§a giá đất trong dá»± thảo bảng giá đất so vá»›i khung giá đất; kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng; giá đất trong dá»± thảo bảng giá đất cá»§a các tỉnh, thà nh phố trá»±c thuá»™c Trung ương có đất giáp ranh (nếu có); d) Việc quy định vị trà đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại đất trong dá»± thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có); Ä‘) Äánh giá tác động cá»§a dá»± thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã há»™i, môi trưá»ng đầu tư, việc thá»±c hiện chÃnh sách tà i chÃnh vỠđất Ä‘ai và thu nháºp, Ä‘á»i sống cá»§a há»™ gia đình, cá nhân, tổ chức sá» dụng đất. 4. Xây dá»±ng Tá» trình vá» việc ban hà nh bảng giá đất. 5. Tổ chức lấy ý kiến các cÆ¡ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan vá» dá»± thảo bảng giá đất và hoà n thiện dá»± thảo bảng giá đất. Äiá»u 20. Thẩm định dá»± thảo bảng giá đất 1. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng gá»i Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất hồ sÆ¡ thẩm định dá»± thảo bảng giá đất trước ngà y 15 tháng 10 cá»§a năm xây dá»±ng bảng giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có: a) Tá» trình vá» việc ban hà nh bảng giá đất; b) Dá»± thảo bảng giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất (bao gồm Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y). 2. Ná»™i dung thẩm định bảng giá đất cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất thá»±c hiện theo hướng dẫn cá»§a Bá»™ Tà i chÃnh và Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng. Äiá»u 21. Hoà n thiện dá»± thảo bảng giá đất; trình Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; quyết định ban hà nh bảng giá đất 1. Căn cứ văn bản thẩm định cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng tổ chức chỉnh sá»a, hoà n thiện dá»± thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sÆ¡ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 2 Äiá»u 12 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Há»™i đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Hồ sÆ¡ trình Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 3 Äiá»u 12 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP. 3. Sau khi nháºn được Nghị quyết cá»§a Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng tổ chức hoà n thiện hồ sÆ¡ xây dá»±ng bảng giá đất; quyết định ban hà nh và công bố công khai bảng giá đất tại địa phương và o ngà y 01 tháng 01 cá»§a năm đầu kỳ. 4. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm báo cáo Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng vá» kết quả xây dá»±ng bảng giá đất trước ngà y 15 tháng 01 cá»§a năm đầu kỳ để tổng hợp và báo cáo Thá»§ tướng ChÃnh phá»§. Kết quả xây dá»±ng bảng giá đất gồm có: a) Quyết định ban hà nh bảng giá đất; b) Báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất; c) Bảng tổng hợp giá đất đối vá»›i từng loại đất trên địa bà n cấp tỉnh. Mục 2 ÄIỀU CHỈNH BẢNG GIà ÄẤT Äiá»u 22. Chuẩn bị Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất Căn cứ các trưá»ng hợp Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất quy định tại Khoản 1 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm tổ chức thá»±c hiện các ná»™i dung sau: 1. Láºp dá»± án Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất được thá»±c hiện theo quy định tại Äiá»u 10 cá»§a Thông tư nà y, trong đó chỉ táºp trung Ä‘iá»u tra, khảo sát giá đất thị trưá»ng đối vá»›i loại đất, vị trà đất, khu vá»±c có biến động giá đất; 2. Lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện dá»± án Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất theo quy định cá»§a pháp luáºt. Äiá»u 23. Äiá»u tra, khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra 1. Việc Ä‘iá»u tra, khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng; các yếu tố tá»± nhiên, kinh tế - xã há»™i, quản lý và sá» dụng đất Ä‘ai ảnh hưởng đến giá đất thá»±c hiện theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Äiá»u 16 cá»§a Thông tư nà y. 2. Hồ sÆ¡ kết quả Ä‘iá»u tra khảo sát, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra gồm có: a) Phiếu thu tháºp thông tin vá» Ä‘iểm Ä‘iá»u tra; b) Phiếu thu tháºp thông tin vá» thá»a đất; c) Bảng thống kê phiếu thu tháºp thông tin vá» thá»a đất; d) Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại Ä‘iểm Ä‘iá»u tra. Äiá»u 24. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hà nh 1. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện a) Việc tổng hợp, xây dá»±ng báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Äiá»u 17 cá»§a Thông tư nà y. b) Hồ sÆ¡ tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện gồm có: - Bảng tổng hợp giá đất trên địa bà n cấp huyện; - Báo cáo vá» tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra giá đất thị trưá»ng tại cấp huyện. 2. Tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hà nh. Việc tổng hợp kết quả Ä‘iá»u tra, thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng tại cấp tỉnh và đánh giá kết quả thá»±c hiện bảng giá đất hiện hà nh thá»±c hiện theo quy định tại Äiá»u 18 cá»§a Thông tư nà y. Äiá»u 25. Xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh 1. Việc xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh cá»§a má»™t loại đất, má»™t số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong bảng giá đất; Ä‘iá»u chỉnh giá đất tại má»™t vị trà đất, má»™t số vị trà đất hoặc tất cả các vị trà đất thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 1 Äiá»u 19 cá»§a Thông tư nà y. 2. Xá» lý giá đất trong bảng giá đất tại khu vá»±c giáp ranh (nếu có). 3. Xây dá»±ng báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh. 4. Xây dá»±ng Tá» trình vá» việc ban hà nh bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh. 5. Tổ chức lấy ý kiến các cÆ¡ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan vá» dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh và hoà n thiện dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh. Äiá»u 26. Thẩm định dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh 1. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng gá»i Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất hồ sÆ¡ thẩm định bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh. Hồ sÆ¡ gồm có: a) Tá» trình vá» việc ban hà nh bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh; b) Dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh; c) Báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh (bao gồm Mẫu số 12 đến Mẫu số 14 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y). 2. Ná»™i dung thẩm định bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất thá»±c hiện theo hướng dẫn cá»§a Bá»™ Tà i chÃnh và Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng. Äiá»u 27. Hoà n thiện dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh; trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và quyết định ban hà nh bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh 1. Căn cứ văn bản thẩm định cá»§a Há»™i đồng thẩm định bảng giá đất, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng tổ chức chỉnh sá»a, hoà n thiện dá»± thảo bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sÆ¡ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 5 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cùng cấp. Hồ sÆ¡ trình Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 6 Äiá»u 14 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP. 3. Sau khi nháºn được Văn bản cá»§a Thưá»ng trá»±c Há»™i đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng tổ chức hoà n thiện hồ sÆ¡ Ä‘iá»u chỉnh bảng giá đất; quyết định ban hà nh và công bố công khai bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh tại địa phương và báo cáo Há»™i đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ há»p gần nhất. 4. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm báo cáo Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng vá» kết quả xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh trong thá»i hạn không quá 15 ngà y kể từ ngà y ký quyết định ban hà nh để tổng hợp và báo cáo Thá»§ tướng ChÃnh phá»§. Kết quả xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh gồm có: a) Quyết định ban hà nh bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh; b) Báo cáo thuyết minh xây dá»±ng bảng giá đất Ä‘iá»u chỉnh; c) Bảng tổng hợp giá đất thị trưá»ng đối vá»›i từng loại đất trên địa bà n cấp tỉnh. Chương IV ÄỊNH GIà ÄẤT CỤ THỂ VÀ TƯ VẤN XÃC ÄỊNH GIà ÄẤT Äiá»u 28. Láºp kế hoạch định giá đất cụ thể 1. Căn cứ kế hoạch sá» dụng đất hà ng năm cá»§a cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng láºp kế hoạch định giá đất cụ thể cá»§a năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngà y 30 tháng 6 hà ng năm. 2. Kế hoạch định giá đất cụ thể gồm các ná»™i dung chÃnh sau: a) Dá»± kiến các trưá»ng hợp cần định giá đất cụ thể; b) Dá»± kiến trưá»ng hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số lượng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; c) Dá»± kiến thá»i gian và kinh phà thá»±c hiện định giá đất. Äiá»u 29. Chuẩn bị thá»±c hiện định giá đất cụ thể Căn cứ và o kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng chuẩn bị thá»±c hiện định giá đất cụ thể bao gồm các ná»™i dung sau: 1. Xác định mục Ä‘Ãch định giá đất, thá»i gian thá»±c hiện và dá»± toán kinh phÃ. 2. Chuẩn bị hồ sÆ¡ thá»a đất cần định giá bao gồm: a) Vị trÃ, diện tÃch, loại đất và thá»i hạn sá» dụng cá»§a thá»a đất cần định giá; b) Các thông tin vá» quy hoạch, kế hoạch sá» dụng đất, quy hoạch xây dá»±ng chi tiết đã được cÆ¡ quan nhà nước có thẩm quyá»n phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sá» dụng cá»§a thá»a đất cần định giá. 3. Lá»±a chá»n, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối vá»›i trưá»ng hợp thuê tư vấn xác định giá đất. Äiá»u 30. Äiá»u tra, tổng hợp, phân tÃch thông tin vá» thá»a đất, giá đất thị trưá»ng; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dá»±ng phương án giá đất 1. Việc Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» thá»a đất, giá đất thị trưá»ng thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. 2. Căn cứ các thông tin đã thu tháºp được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và quy định tại các Äiá»u 3, 4, 5 và 6 cá»§a Thông tư nà y để xác định giá đất. Äối vá»›i trưá»ng hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất phải xây dá»±ng Chứng thư định giá đất theo Mẫu số 21 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y. 3. Xây dá»±ng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dá»±ng phương án giá đất theo các ná»™i dung chá»§ yếu sau: a) Mục Ä‘Ãch định giá đất và các thông tin vá» thá»a đất cần định giá; b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» giá đất thị trưá»ng; c) Việc áp dụng phương pháp định giá đất; d) Kết quả xác định giá đất và đỠxuất các phương án giá đất; Ä‘) Äánh giá tác động vá» kinh tế - xã há»™i cá»§a các phương án giá đất. 4. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất; xây dá»±ng Tá» trình vá» việc quyết định giá đất. Äiá»u 31. Thẩm định phương án giá đất 1. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng trình Há»™i đồng thẩm định giá đất hồ sÆ¡ phương án giá đất. Hồ sÆ¡ gồm có: a) Tá» trình vá» việc quyết định giá đất; b) Dá»± thảo phương án giá đất; c) Dá»± thảo báo cáo thuyết minh xây dá»±ng phương án giá đất. 2. Ná»™i dung thẩm định phương án giá đất cá»§a Há»™i đồng thẩm định giá đất thá»±c hiện theo hướng dẫn cá»§a Bá»™ Tà i chÃnh và Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng. Äiá»u 32. Hoà n thiện dá»± thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất 1. Trong thá»i hạn không quá 05 ngà y là m việc kể từ ngà y nháºn được văn bản thẩm định cá»§a Há»™i đồng thẩm định giá đất, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng hoà n thiện dá»± thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hồ sÆ¡ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thá»±c hiện theo quy định tại Khoản 2 Äiá»u 16 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP. 2. Trong thá»i hạn không quá 05 ngà y là m việc kể từ ngà y nháºn được văn bản đỠxuất cá»§a Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất. 3. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm lưu trữ toà n bá»™ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương; thống kê, tổng hợp và báo cáo Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng vá» kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngà y 15 tháng 01 hà ng năm. Äiá»u 33. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất đối vá»›i trưá»ng hợp quy định tại Äiểm b Khoản 2 Äiá»u 18 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP 1. Việc Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» thá»a đất, giá đất thị trưá»ng thá»±c hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y; thu tháºp thông tin vá» Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i tại địa phương. 2. Căn cứ các thông tin đã thu tháºp được, áp dụng phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Äiá»u 4 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và Äiá»u 7 cá»§a Thông tư nà y để xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất. 3. Xây dá»±ng phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất theo các ná»™i dung chá»§ yếu sau: a) Mục Ä‘Ãch định giá đất và các thông tin vá» thá»a đất cần định giá; b) Äánh giá tình hình và kết quả Ä‘iá»u tra, tổng hợp thông tin vá» giá đất thị trưá»ng; Ä‘iá»u kiện kinh tế - xã há»™i ảnh hưởng đến giá đất ở địa phương; c) Việc áp dụng phương pháp hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; d) Kết quả xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất và đỠxuất các phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; Ä‘) Äánh giá tác động vá» kinh tế - xã há»™i cá»§a các phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất. 4. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng kiểm tra, đánh giá kết quả việc xây dá»±ng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất và phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; xây dá»±ng Tá» trình vá» việc quyết định hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất. 5. Việc thẩm định dá»± thảo phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; hoà n thiện dá»± thảo phương án hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất thá»±c hiện theo quy định tại Äiá»u 31 và Äiá»u 32 cá»§a Thông tư nà y. 6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Äiểm b Khoản 2 Äiá»u 18 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP và thá»±c tế tại địa phương để quyết định trưá»ng hợp áp dụng hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất quy định tại Äiá»u nà y. Äiá»u 34. Lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất 1. Căn cứ và o kế hoạch định giá đất cụ thể và hồ sÆ¡ thá»a đất cần định giá, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng thá»±c hiện việc lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định cá»§a pháp luáºt vỠđấu thầu. 2. Trưá»ng hợp áp dụng phương thức đấu thầu rá»™ng rãi, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng thá»±c hiện như sau: a) Thà nh láºp tổ tư vấn đấu thầu và xây dá»±ng tiêu chÃ, phương pháp đánh giá hồ sÆ¡ dá»± thầu; b) Thông báo ná»™i dung và hồ sÆ¡ má»i thầu được thá»±c hiện công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng theo quy định cá»§a pháp luáºt vỠđấu thầu rá»™ng rãi; c) Việc đánh giá hồ sÆ¡ dá»± thầu thá»±c hiện theo nguyên tắc khách quan, trung thá»±c trên cÆ¡ sở tiêu chà đánh giá cụ thể được quy định tại hồ sÆ¡ má»i thầu; d) Quyết định lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện việc định giá đất cụ thể. 3. Äối vá»›i trưá»ng hợp áp dụng phương thức chỉ định thầu theo quy định cá»§a pháp luáºt vỠđấu thầu thì Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng thá»±c hiện đánh giá năng lá»±c và quyết định lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thá»±c hiện việc định giá đất cụ thể. Äiá»u 35. Ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất 1. Căn cứ quyết định lá»±a chá»n tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. 2. Hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất gồm các ná»™i dung chÃnh như sau: a) Tên, địa chỉ cá»§a Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; b) Mục Ä‘Ãch định giá đất; c) Các thông tin vá» thá»a đất cần định giá: vị trÃ, diện tÃch, loại đất và thá»i hạn sá» dụng cá»§a thá»a đất cần định giá; d) Thá»i gian thá»±c hiện việc xác định giá đất; Ä‘) Kết quả định giá đất gồm: Phiếu thu tháºp thông tin giá đất thị trưá»ng; kết quả tổng hợp giá đất thị trưá»ng; Chứng thư định giá đất và báo cáo thuyết minh xây dá»±ng phương án giá đất, hệ số Ä‘iá»u chỉnh giá đất; e) Chi phà định giá đất và phương thức thanh toán; g) Quyá»n và nghÄ©a vụ cá»§a các bên trong việc thá»±c hiện hợp đồng. Äiá»u 36. Trình tá»±, thá»§ tục cấp Chứng chỉ định giá đất 1. Ngưá»i xin cấp Chứng chỉ định giá đất ná»™p hồ sÆ¡ đăng ký cấp Chứng chỉ định giá đất tại Tổng cục Quản lý đất Ä‘ai. Hồ sÆ¡ gồm có: a) ÄÆ¡n xin cấp Chứng chỉ định giá đất (theo Mẫu số 22 cá»§a Phụ lục số 05 ban hà nh kèm theo Thông tư nà y); b) Bản sao Giấy chứng nháºn đã hoà n thà nh khóa bồi dưỡng vỠđịnh giá đất theo chương trình bồi dưỡng do Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng ban hà nh; c) Bản sao bằng tốt nghiệp đại há»c hoặc sau đại há»c, giấy xác nháºn cá»§a cÆ¡ quan, tổ chức nÆ¡i công tác vá» thá»i gian công tác quy định tại Äiểm c và Äiểm d Khoản 2 Äiá»u 20 cá»§a Nghị định số 44/2014/NÄ-CP; d) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc há»™ chiếu cá»§a ngưá»i xin cấp Chứng chỉ định giá đất. 2. Tổng cục Quản lý đất Ä‘ai có trách nhiệm tiếp nháºn, kiểm tra hồ sÆ¡ và cấp Chứng chỉ định giá đất trong thá»i hạn không quá 15 ngà y kể từ ngà y nháºn đủ hồ sÆ¡ hợp lệ. Chương V ÄIỀU KHOẢN THI HÀNH Äiá»u 37. Hiệu lá»±c thi hà nh 1. Thông tư nà y có hiệu lá»±c thi hà nh từ ngà y 13 tháng 8 năm 2014. 2. Thông tư nà y thay thế Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngà y 06 tháng 12 năm 2007 cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tà i chÃnh hướng dẫn thá»±c hiện Nghị định số 188/2004/NÄ-CP ngà y 16 tháng 11 năm 2004 cá»§a ChÃnh phá»§ vá» phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NÄ-CP ngà y 27 tháng 7 năm 2007 cá»§a ChÃnh phá»§ sá»a đổi, bổ sung má»™t số Ä‘iá»u cá»§a Nghị định số 188/2004/NÄ-CP; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngà y 08 tháng 01 năm 2010 cá»§a Bá»™ trưởng Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng và Bá»™ trưởng Bá»™ Tà i chÃnh hướng dẫn xây dá»±ng, thẩm định, ban hà nh bảng giá đất và điá»u chỉnh bảng giá đất thuá»™c thẩm quyá»n cá»§a Ủy ban nhân dân tỉnh, thà nh phố trá»±c thuá»™c Trung ương. Äiá»u 38. Trách nhiệm thi hà nh 1. Bá»™, cÆ¡ quan ngang Bá»™, cÆ¡ quan thuá»™c ChÃnh phá»§; Ủy ban nhân dân các tỉnh, thà nh phố trá»±c thuá»™c Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo triển khai thá»±c hiện Thông tư nà y. 2. Tổng cục Quản lý đất Ä‘ai có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc thá»±c hiện Thông tư nà y. 3. Sở Tà i nguyên và Môi trưá»ng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh, thà nh phố trá»±c thuá»™c Trung ương tổ chức thá»±c hiện Thông tư nà y tại địa phương. Trong quá trình thá»±c hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì các cÆ¡ quan, tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thá»i vá» Bá»™ Tà i nguyên và Môi trưá»ng để xem xét, giải quyết./. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Â