Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản bằng đơn vị tiền tệ. Mục đích của quá trình này là xác định rõ giá trị của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường với các phương pháp phù hợp..
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Do đó, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
2. ĐỐI TƯỢNG THẨM ĐỊNH
Đối tượng, tài sản của hoạt động Thẩm định giá Bất động sản bao gồm:
- Các loại đất đai: đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng, đất khác…
- Công trình xây dựng, công trình gắn liền trên đất (bao gồm các tài sản gắn liền trên công trình xây dựng đó): nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện …
- Đất dự án
- Nhà xưởng sản xuất, trung tâm thương mại, chung cư, cao ốc văn phòng, …
- Nhà hàng, khách sạn, resort …
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
- Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
- Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
- Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
- Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
- Tư vấn và lập dự án đầu tư;
- Một số mục đích khác.
4. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành);
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa);
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định);
- Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán).
5. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH
Quy trình thẩm định giá bất động sản tại MHD:
- Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu và hồ sơ pháp lý từ khách hàng;
- Bước 2: Báo phí và thương thảo ký kết hợp đồng;
- Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá;
- Bước 4: Khảo sát thực địa tài sản thẩm định giá và thu thập thông tin thị trường;
- Bước 5: Phân tích, tính toán và lập chứng thư, báo cáo kết quả thẩm định giá;
- Bước 6: Bàn giao kết quả thẩm định giá, thanh lý hợp đồng.